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物業(yè)調(diào)研報告
隨著社會一步步向前發(fā)展,報告的使用頻率呈上升趨勢,其在寫作上有一定的技巧。其實寫報告并沒有想象中那么難,以下是小編為大家整理的物業(yè)調(diào)研報告,希望能夠幫助到大家。
物業(yè)調(diào)研報告1
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn),各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起,五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間,物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍,同時也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境,還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時,就進(jìn)入了城管管轄范圍,要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實中,諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關(guān)系密切,有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉,出于感情層面以及日后相處考慮,物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施,以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè),管理不好就直接撒手不管了,這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題,不難發(fā)現(xiàn),只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法,并且被縱容和默許,就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的`共同利益,造成其他業(yè)主的不斷投訴,將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作,及時先行溝通處理并主動反應(yīng)上報業(yè)主違規(guī)行為,那么日后的管理將輕松很多,同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢,互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息,對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量,擁有更多與住戶的溝通技巧,更便于作一些溝通調(diào)解工作,也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細(xì)節(jié)問題提供更多綜合的建議,以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事,當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時,就需要城管介入,以更明確的行政職權(quán)來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁,物業(yè)借城管之利劍,兩者協(xié)作方可攻堅克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想,統(tǒng)一戰(zhàn)線,在關(guān)鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的,需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁,多開展交流活動,落實現(xiàn)行政策,分析潛在問題,及時做好準(zhǔn)備,提前給業(yè)主打好預(yù)防針。
新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁,有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心,運(yùn)用好方式方法,才能夠化矛盾為橋梁,逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
物業(yè)調(diào)研報告2
近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業(yè)管理的項目已達(dá)到1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元。
2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化
城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務(wù)。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計,實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計達(dá)到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的`服務(wù)項目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1.從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。有償?shù)姆⻊?wù)包括:(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。(2)代買機(jī)票、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計,今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實,對擇業(yè)有了新的認(rèn)識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會及更好的待遇。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi),(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi)),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點(diǎn)的福利。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三、八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策
1.物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度,引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當(dāng)前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應(yīng)加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內(nèi)容,把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶,同時進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù)、收費(fèi)很好的鏈接,形成良性循環(huán)。
2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強(qiáng)化服務(wù)意識。
通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn),但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認(rèn)知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3.拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強(qiáng)。首先,要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù),包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認(rèn)識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進(jìn)入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,因此在擴(kuò)大項目的同時,更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三,進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象。
物業(yè)調(diào)研報告3
物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況,特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:
一、小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)狀
三和小區(qū),人口近萬人,地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會,人員較復(fù)雜,管理難度較大,現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元,現(xiàn)在只能收上來4萬余元,收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷,水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題,拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū),20xx年入住,共1058戶。商品房202戶,回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出,后由明星物業(yè)接管,次年撤出,F(xiàn)在,電梯維修費(fèi)無從解決。
二、小區(qū)物業(yè)存在的問題
盡管兩個小區(qū)情況有異,但存在有許多共性的問題,并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
(一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)企業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入,因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在:一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題,是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段,就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患。
(二)物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低,人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足,同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項很重要的工作,維修不及時、不到位,使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
。ㄈ┬^(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益,在公共部位私搭濫建,致使部分公共設(shè)施不能正常使用,難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的,屬私有財產(chǎn),便無所顧及在自己的小天地里,私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地,或種菜或做停車位,不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放,墻壁上亂貼亂畫,私養(yǎng)大型寵物,在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
。ㄋ模┪飿I(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心,執(zhí)法缺位。比如,對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為,只能勸告,下整改單,報告政府執(zhí)法部門,而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素,造成惡性循環(huán),以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
。ㄎ澹┪飿I(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi),加之,效法者眾,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時,必然會降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的'例子。相反,現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的,因為這是政府行為,如果你不交費(fèi),這些職能部門有權(quán)停水停電,沒有一點(diǎn)商量,現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠,因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞,不交物業(yè)費(fèi),你不會把我怎么樣,這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定,當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用。但實際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
三、幾條建議
。ㄒ唬┮勒20xx年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實施的《物業(yè)企業(yè)管理條例》,研究制定我區(qū)《物業(yè)企業(yè)管理水平評估細(xì)則》,提高物業(yè)企業(yè)管理,并做到有法可依。
(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制,有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室,作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。
。ㄈ榇龠M(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場的發(fā)展,培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌,鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,在政策上實施優(yōu)惠政策,并創(chuàng)造競爭氛圍,做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè),為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。
。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用,實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財,按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶,按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶,每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時,必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項,同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
(五)加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時繳納物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù),大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行,任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。
物業(yè)調(diào)研報告4
近年來,隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快,大量土地、房屋被拆遷征用,一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后,搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民,從村落變成了小區(qū),安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來各級部門普遍關(guān)注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析,力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識,為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀
目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū),其中安置房小區(qū)26個,鐵心橋地區(qū)7個社區(qū),其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城,另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后,并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理,導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾,最突出的共性問題有:
(1)部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統(tǒng)散居村落影響,缺乏整體意識,個別業(yè)主只顧自己利益,在公共部位私搭濫建,致使部分公共設(shè)施不能正常使用;缺少對房屋結(jié)構(gòu)安全的相關(guān)知識,少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的,屬私有財產(chǎn),便無所顧忌地在自己的小天地里,私拆亂改;對集中居住的新建小區(qū)不適應(yīng),一些業(yè)主私占綠地停車位不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,更侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益;
。2)部分居民生活習(xí)慣難以更改。老的生活習(xí)慣一時難以改變,垃圾亂堆亂放,到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物,墻壁上亂貼亂畫,私養(yǎng)大型寵物或家禽,在小區(qū)寵物糞便隨處可見,物業(yè)公司在管理中容易與業(yè)主發(fā)生糾紛;
。3)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū),作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用,而且拆遷安置都是政府行為,這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生,不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的`意識不強(qiáng),沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念,直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難,服務(wù)質(zhì)量下降,形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
。1)安置房質(zhì)量缺陷。安置房質(zhì)量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業(yè)來處理。小區(qū)通過綜合驗收,向業(yè)主交房時還存在一些遺留問題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設(shè)施未完工,影響業(yè)主入;房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等,引發(fā)業(yè)主不滿;電梯、電子對講門、監(jiān)控設(shè)備存在故障,招來業(yè)主指責(zé)。工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決,這些問題帶到業(yè)主入住階段,多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒有兌現(xiàn),責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),從而很容易造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒,給物業(yè)管理帶來相當(dāng)大的壓力;
。2)服務(wù)質(zhì)量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發(fā)業(yè)主的不滿;
。3)物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后,為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù),保障居民的基本生活需求,各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù),從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠,往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居,必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會,這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站-您的專屬秘書,中國最強(qiáng)免費(fèi)!/項沒有業(yè)主委員會同意,物業(yè)公司也無能為力,比如維修基金的使用,導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為,引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議
1、成立業(yè)主委員會。相關(guān)部門應(yīng)及時指導(dǎo)保障房小區(qū)成立業(yè)主委員會,保障房小區(qū)中居民大多數(shù)是由附近村民搬遷過來,通過業(yè)主委員會的形式重新構(gòu)建“熟人社會”;
。1)方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通;
。2)通過業(yè)主委員會,方便物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的較大質(zhì)量或故障問題及時處理,方便群眾生活;
。3)通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù),配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正;。
2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財務(wù)公開,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時,要全力做好公共部位維修資金的收繳工作,為小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員,提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口,提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍;二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn),提高他們依法履行職責(zé)能力;三是提升人員素質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論,開拓工作思路,切實做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗收工作,避免建設(shè)問題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作,發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū),責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善,做到提前介入,主動參與,積極監(jiān)督,確保交付后業(yè)主滿意,避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳,宣揚(yáng)小區(qū)公約,弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識,提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識,改變他們的生活習(xí)慣,鼓勵小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來,通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報告5
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開始增多,由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生,引起社會的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個特點(diǎn):
。ㄒ唬I(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門廳、平臺搭建成房間等等,違章面積在10~60M2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級、新穎,凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)環(huán)境影響相對較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
。ㄈ┫噜応P(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會一般也不直接干涉,只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
。ㄋ模┯捎跇I(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕影響管理費(fèi)的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠,對違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,另外迫于管理費(fèi)拖欠,只能勸阻,無法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為:由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時,往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,使上述違章行為時有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
。ㄒ唬└魑飿I(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督
1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé),并制訂《住宅裝修須知》,配備相關(guān)的專業(yè)人員,加強(qiáng)對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時,把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時,必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的'禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案)等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強(qiáng)對施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強(qiáng)對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間,晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的,房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
。ǘI(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛,對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的,經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過,業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。
。ㄈ└鲄^(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對違法裝修的行政執(zhí)法
區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正,并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的,區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰,直至吊銷資質(zhì)證書。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實,經(jīng)核查屬實的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
物業(yè)調(diào)研報告6
實習(xí),顧名思義,就是在實習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過一段時間的學(xué)習(xí),或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時,我們需要知道我們學(xué)到了什么,或者我們應(yīng)該如何在實習(xí)中應(yīng)用它。因為任何知識都來自實踐,屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學(xué)的東西,F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,實習(xí)對我們越來越重要。剛剛結(jié)束的實習(xí)階段可以說是我大學(xué)四年來最艱難、最充實的時期。
努力工作是因為我剛剛開始工作,不能很快適應(yīng)很多方面。然而,充實是在這段時間里無法在校園里學(xué)到的知識和技能,它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時,實習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎(chǔ)。現(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績和缺點(diǎn)。
首先,總結(jié)經(jīng)驗,其次,有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,人們越來越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時,他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,人們越來越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時,他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說,它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我在畢業(yè)前做了一項實習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日,為了進(jìn)一步鞏固知識,理論聯(lián)系實際,我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個月的訪問和學(xué)習(xí)實習(xí)期間,我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習(xí),我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,豐富了學(xué)到的專業(yè)知識,為今后的正常工作打下了堅實的基礎(chǔ)。
一、研究對象的基本情況
Xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路,南接滬寧鐵路,西接豐濱路,北接213國道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營的企業(yè)。資質(zhì)等級為三級,注冊資本100萬元。近年來,公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念,遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才,并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術(shù)過硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū),取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難,公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證,并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項管理制度,充分利用現(xiàn)代管理方法,確保工作順利完成,為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新,努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義
“實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后,我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外,我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況,為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅實的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看,行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習(xí),我將對物業(yè)管理有一個新的認(rèn)識和體驗。我將從感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識,理論與實踐相結(jié)合,把學(xué)到的知識運(yùn)用到社會實踐中,注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較,用理論知識加深對實際工作的理解,用實踐驗證學(xué)到的物業(yè)管理理論,探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時候起,我就會為自己爭取一個光明的未來?偟膩碚f,它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍
在本次調(diào)查中,我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間,我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結(jié)果
實習(xí)期間,我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展,取得了如此巨大的成就,但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,在看到成績的同時,也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題,總結(jié)如下:
首先,內(nèi)部管理不規(guī)范首先,幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確,制度不完善,程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少,大部分管理簡單粗放。
其次,由于物業(yè)管理存在諸多問題,各地制度不完善,關(guān)系復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多,物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而,當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時,不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二,責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如,一些房屋維修問題和設(shè)施設(shè)備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行,許多問題需要各級審批,導(dǎo)致多重管理,影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外,各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué),導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成,極大地影響了服務(wù)水平的提高。
第三,缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識,他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗,但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外,由于觀念和資金問題,企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員,導(dǎo)致服務(wù)意識差,觀念創(chuàng)新不足,物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗和建議
通過對實習(xí)的理論研究和實習(xí)的磨合,我提出了自己的一些建議和方法:
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊,做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn),而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(1)規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書,穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語言形象要求服務(wù)接待人員說普通話例如,在服務(wù)人員的電話接待中,要問的第一個問題是“新橋物業(yè),我能為你做什么”,語言應(yīng)該盡可能溫暖委婉,包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時,“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個員工的口頭禪,這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作,展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此,他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如,他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架,以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務(wù)行業(yè),它的行為實際上是一個服務(wù)過程,也就是一個服務(wù)交付過程。快樂的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示,向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
(2)、完善與物業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度和各類檔案維護(hù)制度完善的規(guī)章制度可以規(guī)范員工的行為,有利于整個服務(wù)流程的再造,提升企業(yè)的外部形象,也是未來創(chuàng)造卓越和9000認(rèn)證的.重要環(huán)節(jié)。因此,有必要建立家庭員工崗位責(zé)任制和崗位內(nèi)容要求,并確保其得以實施。內(nèi)部系統(tǒng)的建立必須始終展現(xiàn)絕對服務(wù)提供商的形象——以所有者為中心,輻射每個員工的行為。在外部,我們需要建立一個完整的公共系統(tǒng),包括裝修系統(tǒng)、房屋檢查系統(tǒng)、設(shè)備檔案管理系統(tǒng)等。值得注意的是,每個公共系統(tǒng)的建立都應(yīng)以國家法律和法規(guī)為基礎(chǔ),措辭應(yīng)盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務(wù)流程,讓“人人負(fù)責(zé)一切”,讓每個責(zé)任事故都能找出相應(yīng)的責(zé)任人,并能配合相應(yīng)的獎懲激勵措施
(3)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個住宅物業(yè)的業(yè)主,而業(yè)主大會和業(yè)主委員會是他們的代表組織和代表,也是住宅區(qū)重大決策的業(yè)主。因此,物業(yè)管理人員應(yīng)充分重視自己的角色,處理好自己的關(guān)系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和助手。一些重大物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)共用部位的管理等)。)必須得到行業(yè)委員會的批準(zhǔn),否則有時對財產(chǎn)的好想法可能成為非法行為。此外,在日常管理服務(wù)中,應(yīng)定期或不定期與業(yè)主委員會或業(yè)主代表舉行會議,就日常管理中的不足和缺陷征求意見,以提高自身水平。同時,應(yīng)向業(yè)主委員會表達(dá)對業(yè)主的合理要求,以及個別業(yè)主的不合作,要求他們協(xié)助解決問題,以便雙方能夠充分了解,并在必要時達(dá)成書面協(xié)議
2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向,融入法制化,走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上,首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能,所以企業(yè)應(yīng)該建立一個活躍的氛圍,靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如,公司應(yīng)及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體,并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學(xué)習(xí),員工可以“站在新橋上,跳出新橋”,用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外,公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是,從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來的”,必須及時根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會的實際情況,否則只會浪費(fèi)大量的人力物力。
實習(xí)期間,我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),應(yīng)鼓勵員工提出技能改革的方法,參加國家技能考試,獎勵取得一定成績的員工,形成“學(xué)有所得,學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三,專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如,綠洲花園在管理一些文件時有一點(diǎn)混亂,因為它的人員很少,而且一個人要負(fù)責(zé)很多事情。因此,我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個明確的分工,各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范,并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識,使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如,安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”,并可以在責(zé)任人員不在時處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中,就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,這也是我們在工作中保持積極地位的關(guān)鍵,特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護(hù)意識,也就是說,我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如,在綠洲花園,我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子,就有倒塌的潛在風(fēng)險,我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故,我們將承擔(dān)責(zé)任。
如果我們給出一個引人注目的警告,那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此,每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識,以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”,最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束,“理性”是說服。只有將約束和說服有機(jī)地結(jié)合起來,才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此,其經(jīng)營管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學(xué)和社會科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
未來,中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此,發(fā)展的道路是漫長的,我們每個人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!
物業(yè)調(diào)研報告7
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
。ㄒ唬┒鄶(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
。ǘ┮恍┪飿I(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn):個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識,學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題,但不會解決問題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
。ㄈ┐蟛糠治飿I(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定,也就是說,其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
。ㄋ模┪飿I(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境,而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;
。┫涝O(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動弱勢地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位,提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報告書,經(jīng)業(yè)主委員會審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
。ㄆ撸┫腊踩
理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時,往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會,而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實問題的對策
。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
。ǘ┨岣呶飿I(yè)公司的'準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時,應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度,及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;
。ㄈ┘訌(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時,物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所,切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時,相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
。ㄋ模┘哟笙澜逃嘤(xùn)力度
切實加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作,督促落實,防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項消防安全職責(zé),樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
。ㄎ澹┮(guī)范對公共維修基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開消防工作會議,切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問題,對于需要動用房管部門的專項修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改?傊,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅實的消防安全保證,才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)調(diào)研報告8
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),其目的主要是解決本校教職工的居住問題,為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞,直接牽掣到職工的根本利益,對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,隨著時間的推移,特別是過去六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,好多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,住戶私自開荒種花種菜,或到處亂搭亂建,樓宇整體破舊不堪,在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,實行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識差,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員,物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),素質(zhì)不高,“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,觀念轉(zhuǎn)變緩慢,始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,后勤改革不管怎樣變化,自己都不會下崗,工作不努力,專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感,服務(wù)意識差,對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在,服務(wù)不能及時到位,或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所,而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法,而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依,如近年來,隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,校內(nèi)職工外購商品房的增多,校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,因外租戶人員身份復(fù)雜,不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,不注意公共道德行為,嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法,而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策,難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識不強(qiáng),依賴性較大
實行高校后勤改革以前,高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理,甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付,隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,以上各項福利性服務(wù)逐步實行住戶有償使用,好多住戶對此不滿,認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),自己是學(xué)校的職工,自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù),過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),而現(xiàn)在要自己出錢,觀念一時難以轉(zhuǎn)變,福利性服務(wù)思想濃厚,對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解,對物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度,對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司,它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而隨著高校社會化的不斷深入,學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少,使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體。長期以來,由于高校住宅的維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大,人員工資基數(shù)大,服務(wù)成本高。作為住戶方面,隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所,也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所,而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,“大鍋飯”思想嚴(yán)重,隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,要有憂患意識,要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念,開拓進(jìn)取,自我加壓,主動出擊,變“要我干”為“我要干”,確立“服務(wù)求生存,效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念,努力鉆研物業(yè)管理新知識,學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),了解行業(yè)動態(tài),培養(yǎng)一切為了住戶,住戶是上帝的新理念,樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神,把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,學(xué);蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,逐步實現(xiàn)員工持證上崗,加強(qiáng)與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系,通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢,向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,充實到高校物業(yè)管理隊伍中來,努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進(jìn)競爭機(jī)制,加強(qiáng)考核,實行競爭上崗、按勞取酬,從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),住戶只具有使用權(quán),如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視,高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,符合高校后勤社會化改革的要求,有利于學(xué)校減輕財政負(fù)擔(dān),使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,只能搞好服務(wù)工作,無行政管理或處罰權(quán),學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系,配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例,積極成立小區(qū)管委會,形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理,對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項目進(jìn)行檢查,物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,建立和完善物業(yè)管理法規(guī),實行企業(yè)化管理,使住宅區(qū)內(nèi)的.各項管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進(jìn)行整改,對服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū),具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,教職工群體素質(zhì)比較高,住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,作為高校住宅物業(yè)管理中心,在搞好各項服務(wù)的同時,應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,并結(jié)合本校的實際情況,配合工會、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動,要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,大力開展“小區(qū)是我家,美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動,培養(yǎng)住戶的主人翁思想,營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,通過提高文化內(nèi)涵,創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開展便民有償服務(wù),增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障,物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,挖掘服務(wù)潛力,拓展服務(wù)項目,通過開展有償便民活動,尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在此方面,學(xué)校應(yīng)該給予政策支持,包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā),住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā),洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),廣開資金來源渠道,補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本,構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),要按照“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升服務(wù)水平,使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,有困難找物業(yè)”的溫暖,把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人,他們的子女常年不在身邊,物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通,了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,幫助他們解決實際問題,對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,重視人性化管理,對于職工及家屬的生老病死,婚喪嫁娶,中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望,員工有不順心的事時,中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心,幫助他們排憂解難,使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力,達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之,高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè),它不同與社會上的物業(yè)管理模式,它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局,各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實際情況,按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則,轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能,注入新的物業(yè)管理機(jī)制,依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù),最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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物業(yè)調(diào)研報告9
跟著物業(yè)辦理標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)美滿,業(yè)主、利用人法制見解的連續(xù)加強(qiáng),辦理部分監(jiān)督辦理力度連續(xù)加強(qiáng),棲身小區(qū)違法搭建環(huán)境獲得了有效把握?墒窃诓糠謼硇^(qū)仍然存在著擅悠閑天井、庭園、陽臺等部位搭建違法構(gòu)筑物和構(gòu)筑物,擅自占用大家部位、破壞房屋承重布局等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,呈現(xiàn)了比較緊張的違法搭建情況,如有的業(yè)主、利用人擅悠閑房屋平臺搭建陽光屋,乃至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室,不但緊張毀壞了小區(qū)的集體籌劃與和諧的環(huán)境,還感化了相鄰業(yè)主、利用人的平常糊口生涯,激發(fā)了很多矛盾膠葛。
1、華陽地區(qū)棲身物業(yè)裝修存在的緊張題目 近幾年,跟著房地產(chǎn)
2、三級市場的活潑,高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多,由此各種違章行動和違章搭建時有產(chǎn)生,引發(fā)社會的珍視,從房地辦如今所把握的環(huán)境分析,緊張有以下幾個特點(diǎn):
。ㄒ唬I(yè)主將原房屋從里到外完全進(jìn)行裝修或改建,變化了原始計劃風(fēng)致,如外墻立面安置玻璃幕墻,將承重墻排除后從頭擴(kuò)建,底層門廳、平臺搭建成房間等等,違章面積在10~60M2不等。
(二)利用的裝潢材料比較高級、新鮮,凡裝修過的房屋均超出原房屋計劃標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)環(huán)境感化相對較小,與周邊房屋的模樣能根本保存同等。
。ㄈ┫噜徃上得懿槐氡,業(yè)主委員會平常也不直接干涉干涉,只是對太過超過范疇的違章構(gòu)筑回聲較大。
(四)因為業(yè)主身份比較特別包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕感化辦理費(fèi)的平常交付。 基于以上近況從物業(yè)公司反應(yīng):覺得當(dāng)局辦理部分懲罰力度不敷,對違章戶的懲罰達(dá)不到威懾效用,別的迫于辦理費(fèi)拖欠,只能勸阻,沒法制止施工,不然產(chǎn)生辯論物業(yè)公司很被動。 但是作為搭建的業(yè)主卻覺得:因為房屋計劃在利用上不盡公道,且已陳腐,所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時,每每請專業(yè)裝潢計劃單位對房屋從頭按本性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加上在經(jīng)濟(jì)上有付出本領(lǐng),使上述違章行動時有產(chǎn)生,因為樹范效應(yīng),對其他業(yè)主感化較大,有趨同偏向。
2、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化辦理的發(fā)起
(一)各物業(yè)辦理公司該當(dāng)加強(qiáng)對室第裝修的教導(dǎo)和監(jiān)督
1、加強(qiáng)典范裝修行動的宣揚(yáng)和教導(dǎo) 物業(yè)辦理公司該當(dāng)根據(jù)《物業(yè)辦理條例》、《上海市室第物業(yè)辦理法則》的法則和《前期物業(yè)辦理辦事公約》或《物業(yè)辦理辦事公約》、《室第利用公約》或《業(yè)主公約》的商定,踐諾對業(yè)主裝修室第的辦理職責(zé),并訂定《室第裝修須知》,配備相干的專業(yè)人員,加強(qiáng)對業(yè)主裝修室第的宣揚(yáng)、教導(dǎo)和監(jiān)督。
教導(dǎo)物業(yè)辦理公司將《室第裝修須知》在所辦理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時,把《室第裝修須知》送達(dá)物業(yè)辦理地區(qū)內(nèi)待裝修的業(yè)主或利用人并簽收。
2、加強(qiáng)室第裝修前的辦理 要求物業(yè)辦理公司在為業(yè)主或利用人辦理入停止續(xù)時,必須告知《條例》中法則的不得破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面和違法搭建等室第裝修的制止行動。制止敲鑿的部位以及不得擅自隨便安排空調(diào)室外機(jī)和安置防盜辦法等注意事變。 業(yè)主或利用人在裝修室第前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括室第裝修計劃圖、施工方案)等書面告知物業(yè)辦理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。 要求物業(yè)辦理公司對業(yè)主或利用人供給的室第裝修計劃圖、施工方案中有違背室第裝修制止行動的發(fā)起整改定見。
為加強(qiáng)對施工單位裝修行動的辦理,物業(yè)辦理公司可與室第裝修施工單位簽訂《室第裝修辦理和談》。
3、加強(qiáng)對室第裝修活動的平常巡查和監(jiān)督 物業(yè)辦理公司該當(dāng)明了由專人當(dāng)真對室第裝修活動的教導(dǎo)、監(jiān)督和辦理。當(dāng)有業(yè)主或利用人已入住的',該當(dāng)鞭策裝修的業(yè)主、利用人或施工單位服從施工功課時候,晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生緊張噪聲的施工。
物業(yè)辦理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和構(gòu)筑材料及裝修施工階段觸及水、電、氣和布局等潛藏工程的,每天該當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場巡查和查抄(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)覺違規(guī)現(xiàn)象,該當(dāng)及時采納有效辦法進(jìn)行勸阻、禁止并鞭策改正。
對破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面、違章搭建等違法裝修行動且拒不整改的業(yè)主或利用人及室第裝修單位,物業(yè)辦理公司該當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相干行政辦理部分依法處理。同時,物業(yè)辦理公司該當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員中斷施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和踐約意識
物業(yè)辦理公司該當(dāng)鞭策業(yè)主或利用人服從《條例》等相干法則、服從《室第利用公約》或《業(yè)主公約》的商定。
物業(yè)辦理公司與室第裝修單位簽訂和談》的,該當(dāng)鞭策其踐諾《和談》。在室第裝修施工結(jié)束后,物業(yè)辦理公司該當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和辦法配置破壞的,物業(yè)辦理公司該當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。
物業(yè)辦理公司對室第裝修單位的違約行動,可根據(jù)《和談》的商定,直接向人民法院拿起民事訴訟。
在未建立業(yè)主委員會的室第小區(qū),業(yè)主或利用人違法裝修經(jīng)勸阻。禁止無效的,房產(chǎn)開辟商或相干業(yè)主或利用人可根據(jù)《上海市商品房銷售公約》、《室第利用公約》的商定,直接向人民法院拿起民事訴訟。
。ǘI(yè)主委員會該當(dāng)闡揚(yáng)自治辦理效用
業(yè)主委員會該當(dāng)凡是查抄物業(yè)辦理公司的辦理和辦事狀況,鞭策室第裝修的業(yè)主或利用人服從有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和商定,及時調(diào)束裝修不當(dāng) 引發(fā)的相鄰膠葛,對業(yè)主或利用人違法行動進(jìn)行勸阻、禁止并鞭策其整改。
對業(yè)主或利用人違背《業(yè)主公約》勸阻無效的,經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會經(jīng)過議定,業(yè)主委員會可向人民法院拿起民事訴訟。
。ㄈ└鲄^(qū)縣房地局該當(dāng)加強(qiáng)對違法裝修的行政法律
區(qū)房地局連續(xù)美滿行政法律工作程序。對物業(yè)辦理公司不踐諾法定辦理辦事和任務(wù)等行動,該當(dāng)根據(jù)《條例》和《法則》的相干法則責(zé)令其改正,并可處響應(yīng)的罰款。對物業(yè)辦理公司違背《條例》和《法則》情節(jié)緊張的,區(qū)縣房地局可作出低落天資等級的懲罰,直至撤消天資證書。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或利用人違法裝修的投訴,該當(dāng)及時受理、備案并到現(xiàn)場查看、取證。核實,經(jīng)核對屬實的,根據(jù)《條例》的相干法則,責(zé)令其期限改正,可并處響應(yīng)的罰款。
物業(yè)調(diào)研報告10
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程,也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問題,成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長期無人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過初步測算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會,向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
二社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會,建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來,沒有物業(yè)管理,遺留問題多,一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題:清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房,總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會,簡單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的`違章建筑,向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無人管小區(qū),后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會,下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會,解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無人管小區(qū)最多,縣長熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五渫陽社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會,下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開業(yè)主大會,選舉成立了業(yè)主委員會,并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開始自治管理。
二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)
1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代,對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范,F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè),市場化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式,營利的目的太明顯。
6前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清信心不足,參加會議的積極性不高。
8媒體關(guān)注程度不夠。
三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章,使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識,出臺相應(yīng)的扶持政策,為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競爭機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四下一步工作重點(diǎn)
一是廣泛宣傳,營造良好輿論氛圍;
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;
三是加強(qiáng)業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;
五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
物業(yè)調(diào)研報告11
物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來,在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實際情況,通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽到最多的字眼就是收費(fèi)難,似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題,即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天,在人們的消費(fèi)意識、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說,而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費(fèi)的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者,沒有任何理由,就想“搭車消費(fèi)”,用別人的錢享受自己的服務(wù),于是效仿他們做法的人越來越多,物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時,必然會降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵,這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。
二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確,業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點(diǎn),對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會召開困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,沒有組建業(yè)主委員會,,物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少,對其職責(zé)認(rèn)識不清,缺乏足夠的'精力、熱情,業(yè)主委員會形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價,或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值,他們得到了應(yīng)有的服務(wù),而那些質(zhì)優(yōu)價不廉,甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù),或者減少物業(yè)費(fèi)的支出,從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營
開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題,還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建,業(yè)主又找不到開發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多,對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差,這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對以上問題,提出如下建議:
一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價,質(zhì)高價高,不同等級,價格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會,公開選舉業(yè)主委員會,使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè),對這項工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋,消除二者間誤會分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:1、做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;2、制定計劃,分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;3、實行“末位淘汰制”,競爭上崗,樹立崗位就是報酬的觀念;4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才,與本地實際相結(jié)合,優(yōu)勢互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手,說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里,住戶人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)
事實證明,開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗收時,相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異,《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實際,結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗,盡快制定出臺實施細(xì)則,為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
物業(yè)調(diào)研報告12
為扎實開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動,堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),樹立以人為本的發(fā)展理念,實現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研,使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵,明確了黨落實科學(xué)發(fā)展觀的及時性與必要性,學(xué)會要有意識地用科學(xué)發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學(xué)發(fā)展觀的同時,不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合,做到統(tǒng)籌兼顧,全面分析。近期,我們深入相關(guān)部門、隊及班組,通過走訪座談、征求意見等形式,對龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實科學(xué)發(fā)展存在問題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式,征集不同群體的意見和建議,經(jīng)過認(rèn)真歸納、分析,存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在:一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化,維修費(fèi)用逐年遞增,作用發(fā)揮不充分;二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,造價高;三熱水虧損嚴(yán)重,四是外雇工福利待遇低;五管理崗人員較少,技術(shù)類人才急缺,不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實科學(xué)發(fā)展觀,推動物業(yè)和諧發(fā)展,必須從以下幾個方面努力:
(一)龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū),運(yùn)行設(shè)備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅xx年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)2 處,管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下,對世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造,全面更換。
(二)電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門面,業(yè)主回家第一道門就是單元門,但世紀(jì)家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識,原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買,系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決;同時與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用,不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用;成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理,同時聘請一名技術(shù)顧問進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
。ㄈ埬瞎芾硖幰獜恼、文化、生活等各個方面去關(guān)心員工,在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖,摸清困難員工的底數(shù)和情況,有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難,真正建立幫扶工作的長效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖,提高員工群眾素質(zhì),為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺,創(chuàng)造有利于員工成長成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖,要依法堅決維護(hù)員工群眾的`各項合法權(quán)益,比如,加班加點(diǎn)工作的問題,公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖,要著眼于員工的精神文化需求,更多地開展文化、體育、娛樂活動,起到陶冶情操、振奮精神的作用。
。ㄋ模┤瞬艑σ粋企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少,技術(shù)類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題,龍南管理處對學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會培訓(xùn)學(xué)習(xí),發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前,企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的進(jìn)一步深入,龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾,邊學(xué)習(xí)邊整改,以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。
物業(yè)調(diào)研報告13
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計,目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個,管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計,收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中,也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計,近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費(fèi)原則,對此業(yè)主意見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議
。、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時,緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時,現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的.“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗,實行菜單式計費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)調(diào)研報告14
隨著我國住房市場和體制的不斷改革,物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時期,它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸,關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑,了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀,使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實踐中來,縮短理論與實踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,交通非常便利,學(xué)區(qū)完善,周邊綜合商場,公交,醫(yī)院,銀行,郵政所等生活周邊設(shè)施齊全,小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息:
此次調(diào)查以問卷為主,訪問為輔,采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法,對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的'工作和服務(wù)而展開。
根據(jù)業(yè)主反映,客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶,其中有的兩名業(yè)主反映,物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn),該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員,并且辦公室位置偏僻,一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭,夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機(jī)制,在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限,交接班沒有明確的記錄,安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映,該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班,沒有一個合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問題主要有:保潔員的待遇較差,并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查,大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位,工作效率及質(zhì)量較好,但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一,樹木種植單調(diào),流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重,散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問卷調(diào)查反映,居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后,與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好,使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題,從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映,某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,一直遲遲沒有人來維修,過了將近一個月才將這一問題解決。其次,物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明,業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任,致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后,由于公司還處在發(fā)展階段,公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低,整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然,在這次調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理,沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此,整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見:
1。調(diào)整工作機(jī)制,確保社區(qū)工作正常有序的開展,社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤,不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題,應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點(diǎn)結(jié)合,即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。
2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能,保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系,建立小區(qū)服務(wù)中心,建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施,緩解老年人休閑娛樂,健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象,殘疾人及特困群體緩解生活困難,支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心,方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后,多開展以人為本的服務(wù)活動,同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ,整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用,結(jié)合不同群體的需求,深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動,在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位,拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童,豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強(qiáng)小區(qū)
宣傳建設(shè),向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作,深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法,對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知,在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話,只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查,切實加強(qiáng)了我理論與實踐相結(jié)合的能力,為今后的學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ),盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足,但收獲不小。
物業(yè)調(diào)研報告15
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項重大社會管理工程,是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查,具體情況如下:
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn):
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xxxx以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)
施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,面積達(dá)86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè),還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實不到位,好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時間不長,當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實時監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的`缺項,有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
。ǘ┕芾碇贫炔煌晟啤目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項維修資金難落實,公用部位維修難
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見,一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容,杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時,要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
。ǘ┘訌(qiáng)監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配
套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時予以解決和調(diào)處。
(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī),營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強(qiáng)化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題,試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。