私人妨害原則與相鄰權、地役權

文章剖析了英美物權法上“使用權”的概念，并解釋了財產(chǎn)權就像“權利集束”這個  常用比喻，并對美國普通法上財產(chǎn)法中的有關相鄰方之間土地糾紛的法規(guī)進行了比較分  析，其中特別比較了普通法上的私人妨害原則和中國物權法草案第9章所規(guī)定的相鄰權  的概念，并將普通法體系中的各種私人土地使用協(xié)議和地役權與中國物權法草案第16章  的內(nèi)容進行了對比
2002年6月18日，筆者在清華大學舉辦的中美物權法研討會上做了有關用益物權的發(fā)言  。其中闡述了中美物權法中“使用權”的性質(zhì)，并解釋了常用的一個比喻：財產(chǎn)權就像  “權利集束”，并對美國普通法上財產(chǎn)法中的有關相鄰方之間土地糾紛的法規(guī)進行了比  較分析，其中特別比較了普通法上的私人妨害原則和中國物權法草案第9章所規(guī)定的相  鄰權概念，并將普通法體系中的各種私人土地使用協(xié)議和地役權與中國物權法草案第16  章的內(nèi)容進行了對比。本文是筆者對發(fā)言的些微擴充。
　　　　　　一、導言
　　在美國，土地的使用受到一系列復雜的環(huán)保制度和區(qū)劃制度的限制。其次的情形是財  產(chǎn)所有者通過私人協(xié)議——即所謂的地役權——來限制自己對土地的使用。這種私人協(xié)  議與一般的合同不同，它不僅約束協(xié)議的當事人，也對將來新的財產(chǎn)所有人產(chǎn)生約束力  。即使當某一特定的使用或者行為是合法的，并不被私人協(xié)議所禁止時，相鄰方也可能  通過主張私人妨害原則成功地禁止或者限制該行為。因此，美國法上土地的使用受到三  種限制：直接的政府法規(guī)，私人土地使用協(xié)議或者說地役權，以及普通法上的私人妨害  原則。本文將闡述后兩種限制：私人協(xié)議中規(guī)定的限制和法律中規(guī)定的限制。
　　為了平衡相鄰者間相沖突的利益，美國法和中國物權法草案都規(guī)定了對土地使用的限  制和約束。美國法中，這種平衡是通過私人妨害原則來實現(xiàn)的；而在中國物權法草案中  ，則規(guī)定了一個相似的解決方法，即行使第9章“相鄰關系”中所規(guī)定的相鄰權。正如  下面所要進一步闡述的，美國的私人妨害原則對土地使用的限制并不如中國物權法草案  第9章中規(guī)定的限制那樣寬泛。
　　除了這些法律上規(guī)定的限制以外，兩種財產(chǎn)法體系都允許相鄰方進行私人的市場交易  ，通過這些交易，可以約定對自身的以及將來的財產(chǎn)繼受者的土地使用權進行限制或者  制約。這些私人土地使用協(xié)議屬于一個更寬泛的范疇，即地役權。目前，美國財產(chǎn)法所  允許的私人土地協(xié)議的種類比中國物權法草案第16章所規(guī)定的要多。其中部分原因可能  是在美國法上，賦予相鄰方一定權利的廣義的相鄰權只能通過私人協(xié)議來獲得。但是，  在美國法上現(xiàn)有的一些私人土地使用協(xié)議有利于保護中國物權法草案所規(guī)定的各種物權  ，特別有利于保護第8章所規(guī)定的建筑區(qū)分所有權。
　　　　　　二、英美普通法系上的“使用權”：財產(chǎn)權就像“權利集束”的比喻
　　在討論法律和協(xié)議對土地使用的限制之前，澄清英美普通法系中使用權的性質(zhì)非常必  要。一些中國法律學者指出使用權——或者按照物權法草案所翻譯的——“用益權”，  在美國法財產(chǎn)上并不是非常重要，因為美國法上私人是可以擁有土地的。而在中國物權  法草案中，使用權是極為重要的，因為在城市土地歸國家所有，在農(nóng)村土地歸集體所有  。盡管在美國財產(chǎn)法上個人是可以擁有土地并且享有“土地的完全所有權”(“fee  tit  le”或者“fee  simple  title”)，但是土地使用權并不是所有權的同義詞。
　　使用權是完全所有權的一個組成部分，但使用權也可以從所有權中分離出來。例如，  所有權人可賦予其他人獨占使用或者與其共同使用財產(chǎn)的權利。另外，所有權人可以通  過私人協(xié)議(合同)對其自身的使用權進行限制，這種私人協(xié)議也可以約束未來的所有權  人。這些情況不僅對于使用權是適用的，而且對于其他組成完全所有權的他物權也是適  用的，例如，排他權、處分權，排除妨害的權利以及不受政府征用的權利。為了表述“  財產(chǎn)權利可以被分離或者分解”的理念，美國法律理論上有這樣的比喻——財產(chǎn)權就像  一束“權利集束”。當合在一起的時候，這個集束構成了完全的所有權；但許多個別的  權利或者叫做“每一束”也可以獨立存在，構成一個有效的財產(chǎn)權利。這些權利束中的  子集也可以重新組合，構成一個優(yōu)先于所有權的財產(chǎn)性利益，例如，租賃權。
　　通常所有權人有權在生前或死亡時轉讓自己的財產(chǎn)。所有者只能轉讓自己擁有的權利  ，但這并不意味著所有權人必須轉讓它所擁有的所有權利。所有者可以只轉讓一部分財  產(chǎn)利益，他可選擇以共同占有的形式與其他人同時享有財產(chǎn)利益，或者通過在財產(chǎn)上設  定未來利益對財產(chǎn)權益進行時間上的劃分。例如，房屋所有人可在房屋上設定租賃權，  將房屋出租，從而賦予其他人使用房屋的權利。另外，土地所有人可在其土地上為其他  人設定通行的權利。如果這種通行權是通過地役權的形式來設定的，那么通行權不僅是  現(xiàn)在的所有權人的義務，也是將來所有土地所有者的義務。當現(xiàn)在的所有權人銷售或者  轉讓土地時，這種銷售或者轉讓行為仍然要受通行權的制約，因為一個人不能轉讓他沒  有的權利，而現(xiàn)在的所有權人已經(jīng)放棄了“權利集束”中的一束。
　　財產(chǎn)權像“權利集束”的理念被一些實用主義法學家所發(fā)展，他們的觀念在20世紀早  期非常有影響。“權利集束”的比喻雖然也受到過批判，但是若干年來這一理念顯示出  很強的適應性，成為美國法律思想與法律教育的主流學說。它展現(xiàn)了各種他物權，這些  權利集合在一起就形成了所有權的概念，而當他們分解時又構成從完全的所有權到單純  的使用許可(又被稱為特許使用權)等不同層次的財產(chǎn)利益。在這兩種財產(chǎn)權益中間存在  著一系列不同的財產(chǎn)權，例如，終身所有權、一定年限的租佃權等。
　

　　　　　三、財產(chǎn)權利不是絕對的
　　盡管完全的所有權可以被看作代表最高的和最完全的權利形式，但是，這種所有權不  能被看作是絕對的。事實上，所有權中的每一個權利束都要受到其他權利人的利益和社  會利益的各種限制。舉例來說，排除非所有權人干涉的權利是私人所有權的特征，但是  ，在必要的情況下，共同的社會目標——例如，非歧視原則是可以優(yōu)先于排除權的。有  關反歧視的立法規(guī)定，面向公眾的商業(yè)企業(yè)的所有人不能根據(jù)個人的種族、國籍或者其  他特征來行使排除權。此外，在一定的條件下，根據(jù)時效占有的原則，如果占有是長期  的并且滿足一些其他的條件，所有權可以從所有人的手中轉移到非法占有人的手中。
　　在權利集束中的其他的權利上也存在著相似的限制。例如，對于相鄰土地的所有權人  ，雙方根據(jù)現(xiàn)行的土地法律都有使用自己土地的權利。但是，如果一方的合法使用損害  了另一方合法使用的權利，那么情況該如何?私人妨害原則通過衡量侵犯行為所造成的  損害和其所具有的利益來解決這類糾紛。這就引出了一句法律格言，即一個人使用財產(chǎn)  的方式不應當損害他人的權益。
　　　　　　四、私人妨害原則和相鄰權
　　在中國物權法草案中，與私人妨害原則相似的規(guī)定可在第9章“相鄰權”中找到。當使  用土地的行為是合法的且不被私人協(xié)議(或稱為地役權)所限制時，就由私人妨害原則和  相鄰權來規(guī)制相鄰者之間的土地糾紛。這樣，私人妨害原則和相鄰權制度為相鄰者的行  為設置了法律上的最低標準。此外，這兩種制度都試圖根據(jù)損害的程度和侵害行為的功  用來平衡相鄰者之間相沖突的利益。然而，相鄰權制度比私人妨害原則給予受損害方更  多的保護，甚至賦予相鄰者一些直接的對相鄰土地的使用權力——這種權利在美國法上  一般只能通過私人協(xié)議來獲得。
　　根據(jù)普通法上的私人妨害原則，如果一個人因為其他人對相鄰土地的使用而受到損害  ，他可以要求相鄰土地的所有人停止侵害以及/或者賠償損失，即使相鄰方對土地的使  用是符合所有現(xiàn)行土地法規(guī)的。當處理私人損害訴訟時，法院對損害的性質(zhì)與行為的功  用進行權衡，同時法院還經(jīng)�？紤]到何種土地使用權是最重要的以及原告是否“主動承  受損害”。當損害的程度超過了損害行為的功用時，法院將會禁止此種行為。
　　關于私人妨害的經(jīng)典例子是養(yǎng)豬人搬到居民區(qū)居住。受養(yǎng)豬場的臭味和垃圾困擾的鄰  居們可提起針對養(yǎng)豬人的妨害訴訟，要求法院發(fā)出禁令，令養(yǎng)豬人停止養(yǎng)豬。在此案中  ，法院會權衡有毒氣味所帶來的損害與養(yǎng)豬行為的利益，很可能得出結論認為損害的非  正當性遠遠超出了養(yǎng)豬行為所帶來的利益，特別是由于養(yǎng)豬人是在居民內(nèi)進行飼養(yǎng)活動  的。但是，如果是鄰居們搬到一個業(yè)已存在的養(yǎng)豬場旁邊，并試圖阻止養(yǎng)豬人的飼養(yǎng)行  為時，那么，判決結果就可能不同了。這種受害人主動承受損害則不能起訴的理念(盡  管不是絕對的)是建立在合理預知的概念之上的——任何搬到養(yǎng)豬場旁邊的人都知道養(yǎng)  豬場的氣味。在前者，如果法院認為盡管鄰居們所遭受的損害是不合理的，但是養(yǎng)豬行  為具有很高的利益，法院會允許養(yǎng)豬人繼續(xù)養(yǎng)豬，但同時會要求養(yǎng)豬人賠償鄰居們的損  失。
　　在中國物權法草案中，對沒有協(xié)議的相鄰者之間關系的規(guī)定在第77條——即中國法對  相鄰權概念的闡述。第77條規(guī)定相鄰各方在行使使用權時應當按照團結互助、公平合理  的精神處理相鄰關系。因而，如果說私人妨害原則反映了“一個人使用財產(chǎn)的方式不應  當損害他人的權益”的格言的含義，那么相鄰權則是將這種格言更進了一步：一個人不  僅不應該在使用自己的財產(chǎn)時造成他人的損害，在一定的情況下，他還應該積極地用自  己的財產(chǎn)以增進其他人的財產(chǎn)利益。這種團結互助和公平交易的規(guī)定使得相鄰權制度在  法律上對土地的使用進行了限制，即土地使用必須考慮相鄰者的利益。而在美國財產(chǎn)法  上，這種限制通常只有通過締結私人協(xié)議才能獲得。相鄰各方之間公平交易的規(guī)定類似  于中國合同法上的公平原則和等價有償原則。而在美國合同法上，關于公平交易和等價  有償?shù)暮贤瑮l款是須要當事人個別磋商的。
　　中國物權法草案第82條的相鄰權制度比私人妨害原則范圍更廣泛，“一個建筑物不能  阻擋其他建筑物的通風、照明和采光”。在美國財產(chǎn)法上，這種權利被稱為“照明和通  風權”。傳統(tǒng)的妨害原則并不允許一方因其相鄰方的建筑會阻擋其采光或者看風景而要  求停止建設。這因為傳統(tǒng)的妨害原則認為妨害采光和通風是微不足道的或者僅僅具有美  學上的價值，因此，當法院權衡損害(即輕微的或者價值不高的損害)和新的建筑的功用  (被推定具有較高的價值)時，法院總是作出有利于建筑方的判決。這一規(guī)則的例外情況  在于當采光和通風不僅僅具有美學價值時，例如，采光是為了制造太陽能。此外，妨害  制度禁止所謂的“專門為了刁難鄰居而筑起來的柵欄或墻壁”，這種墻壁的建立沒有任  何理由，只是為了阻擋鄰居的視線，所以，這樣的建筑被認為是沒有任何功用的。在美  國財產(chǎn)法上，一個人如果要保證相鄰的建筑不阻擋自己的視線，他就必須與相鄰方締結  一個私人土地使用協(xié)議，從效果上說，他必須通過特定的市場交易來購買所需要的采光  保證。在采光和通風的問題上，相鄰權制度允許一方因鄰地上的建筑阻擋其“通風、照  明和采光”而要求停止建設。這樣，相鄰權制度為相鄰方在他人的土地上設置了一個消  極的權利——告訴相鄰方他不可以在自己的土地上做什么。但是，相鄰權制度還賦予了  相鄰方一些積極的權利，例如，通行權。第81條規(guī)定了一系列應當賦予相鄰方通行權的  條件。美國財產(chǎn)法很少在沒有協(xié)議的情況下給予相鄰方通行的權利。比較典型的例外情  況有被圍土地長期使用，或者對先前許可的合理信賴等。每一種例外情況都是為了進一  步使用土地以及保護有償投資。
　　從上述的例證可看出，相鄰權制度比妨害原則對個人財產(chǎn)的保護程

度要低一些，因為  它對于所有者使用土地進行了更多的限制，同時剝奪了所有者更多的權利。然而，和其  他法律上的問題一樣，相鄰權制度給予了財產(chǎn)權更多的還是更少的保護，最終只是一個  觀察角度的問題。答案將取決于是從使用權被限制了的財產(chǎn)所有者的角度看，還是從權  益被擴大了的相鄰一方的角度看。相鄰的每一方都有權使用自己的財產(chǎn)并防止財產(chǎn)受到  損害，因此，雙方很有可能對于自己的財產(chǎn)應當在多大程度上受到法院的保護具有完全  不同的觀點。
　　對中國物權法草案第77條規(guī)定的應當“按照有利生產(chǎn)的精神”處理相鄰關系也存在著  爭論，有人認為這個原則的意思是模糊的，而且容易導致?lián)p害個人財產(chǎn)權利的法律解釋  。但是在美國法上，法院在平衡各方相沖突的利益時一般都會認為侵害行為的功用更為  重要。此時的妨害分析必然要求法院考慮“為了更多的人的更多利益”這一功利主義的  概念，這一概念與“有利生產(chǎn)”的涵義并沒有什么區(qū)別。
　　　　　　五、私人土地使用協(xié)議：地役權
　　盡管相鄰權制度可能對相鄰土地的所有人提供了更多的保護，但中國物權法草案對私  人土地使用協(xié)議進行的規(guī)定卻不像美國財產(chǎn)法那樣全面。美國財產(chǎn)法允許地役權在土地  上為所有權人設置積極或者消極的義務，同時地役權的利益歸鄰居或者其他個人享有。  中國物權法草案第16章規(guī)定了一種形式的私人土地使用協(xié)議，只相當于美國法上地役權  的一種——積極附屬地役權。這種私人土地使用協(xié)議賦予了相鄰方使用土地的積極權利  ，最典型的便是相鄰通行權。正如下面所要詳細解釋的，第16章沒有規(guī)定總體地役權，  這種地役權是賦予那些獨立于土地或者土地使用權之外的個人或者團體的。第16章也沒  有關于土地契約的規(guī)定，這種契約通常用來限制在相鄰土地上所從事的行為，比如，限  定這片土地只能用于居住，不能用作商業(yè)用途。
　　美國法傳統(tǒng)上將地役權分成三類：一般地役權、土地契約和衡平地役權。三者均限制  土地的使用，并且都“隨地走”，因為地役權不僅約束簽定協(xié)議的原始當事人，而且約  束該片土地未來所有的所有權人。對這三類地役權的區(qū)分有著長期而復雜的歷史淵源，  但是簡單地說是根據(jù)違反協(xié)議時所造成的損害的類型以及協(xié)議在何種條件下終止來區(qū)分  的。許多美國法學家批評這種區(qū)分造成了不必要的混亂，現(xiàn)在越來越高的呼聲要求拋棄  這種長期的分類方式，將所有附著于土地并約束未來所有權人的私人土地使用協(xié)議定義  為地役權，同時制定共同的強制執(zhí)行和終止的規(guī)則。本文將對不同類型的土地協(xié)議進行  功能性的分析，關注協(xié)議所帶來的利益和義務的性質(zhì)，而不是關注協(xié)議在形式上的區(qū)分  。
　　地役權是個別締結的私人土地協(xié)議，它即可在土地交易時約定，也可在其他時間單獨  商定。最容易理解的地役權是積極附屬地役權。例如，假設一個人(所有權人)擁有一片  土地并居住在這片土地西北角上的一棟房子里，從房子到公路需要穿過一條位于該片土  地東南部的私人小路。假定后來這個人決定出售該片土地的東南部分，但是他希望能夠  保留使用通往公路的那條小路的權利。該所有權人會出售東南部分的完全所有權，但他  會在銷售契約上約定保留通行權。為保障自身的利益，該所有權人會在契約中確認這一  通行權不僅約束現(xiàn)有的購買者，而且可以對抗這片土地將來的所有權人。為了保證他不  賣出的西北部分土地的未來的可銷售性，該所有權人會希望如果他將來出售這片土地，  通行權的利益仍能附著于土地上。如果該所有權人忘記了將地役權作為銷售契約的條件  ，他就需要在后來單獨進行的交易中與購買者締結地役權協(xié)議。以上這些地役權被稱為  積極的地役權，因為其所涉及的利益包括了進入他人土地的積極權利。這些地役權又被  稱為是附屬的，因為其利益是附著在相鄰的土地上的。
　　有些時候地役權的利益不是附著在相鄰的土地上的，而是被賦予其他個人或者團體的  。在這種情況下，地役權被稱為個人地役權或者總體地役權，而不是附屬地役權�？傮w  地役權在法律上并不占主導地位，建筑業(yè)的法規(guī)一般認為如果地役權的約定是含糊不清  的，則推定其為附屬地役權。最經(jīng)常遇到的總體地役權的例子是公用公司擁有通行權。  例如，在個人住宅區(qū)，有很多電線、電話線和有線電視電纜，通到各家各戶。公用公司  需要得到保證這些設施不受干擾，以及在需要維修的情況下，可以接觸這些電纜。公用  公司是可以得到這種保證的，因為它擁有總體地役權。附屬地役權對于公用公司是沒有  意義的，因為附屬地役權的利益是附著在相鄰的土地上的，而公用公司可能在很遠的地  方。
　　中國物權法草案第16章規(guī)定了一種附著于土地的積極權利，這種權利可以由土地使用  權人行使。該權利與積極附屬地役權最為相似。盡管物權法草案第181條列舉了私人擁  有地役權的各種情況，但其中所列舉的個人都在該片土地上享有某種形式的使用權。而  且當這種土地使用權轉讓時，該地役權也會隨之轉讓。
　　美國財產(chǎn)法上，地役權不僅可能導致積極的權利，也可能導致消極的權利。換句話說  ，地役權可給予一個人使用相鄰土地的積極權利，也可給予一個人消極的權利——即告  訴相鄰方不可以在自己的土地上做什么。消極地役權用來限制那些符合一切法規(guī)而且沒  有達到妨害程度的土地使用行為。這些種類的地役權經(jīng)常被劃分為“權隨地走”的土地  契約或者衡平地役權，二者的區(qū)分取決于該地役權是在土地交易的時候約定的還是通過  單獨的市場交易的時候商定的。一般說來，土地契約和衡平地役權會導致不同的法律救  濟，而法院只在少數(shù)的情況下確認消極地役權。
　　消極地役權所帶來潛在利益可用上述所有權人出賣東南部分土地的例子來說明。該所  有權人穿越土地的東南部分到達公路的通行權利將被保留，但是，如果他想要保護自己  的投資和現(xiàn)有的財產(chǎn)，還必須考慮到其他可能出現(xiàn)的情況。例如，該所有權人可

能堅持  說不希望在自家門前有一個商業(yè)企業(yè)，在這種情況下他就可以在銷售契約中寫上一個限  制條款，規(guī)定這片土地只能用作居住，不能作商業(yè)用途。此外，該限制還不能只約束現(xiàn)  在的購買人。該所有權人希望這一限制能約束將來所有東南邊土地的所有者，并確保所  保留的土地的將來的所有人也能受益。如果該所有權人出賣其現(xiàn)在保留的土地，他就可  以告訴新的所有權人相鄰的土地只能用作居住，從而新的所有者也可以強制執(zhí)行該私人  協(xié)議，并阻止一切可能的違約行為。如果購買者想在東南部分土地建一個大型公寓的話  ，那么，只是將土地的使用限制在居住用途可能還不足以保護該所有權人的利益。假設  該所有權人不僅想避免商業(yè)設施，還想避免該地區(qū)人口密度過大，他就可以規(guī)定更為嚴  格的限制，要求將來所有對土地的使用只能限于建設獨立式的房子。與通行權一樣，如  果該所有權人忘記了將該限制作為銷售的一個條件，他則只好在后來單獨進行的市場交  易中與購買者締結地役權協(xié)議。
　　在美國，消極地役權被廣泛地用在居住領域，以建立穩(wěn)定的相鄰關系。但是，在上個  世紀中葉之前，消極地役權也被用來建立限制人種的相鄰關系。這種相鄰關系已經(jīng)不再  有效了，以前的限制人種的消極地役權可以在土地交易的時候約定或者后來由鄰居們共  同商定，以排斥非白種人做他們的鄰居。這種地役權反映了私人土地協(xié)議可能會被濫用  ，以及地役權的排斥作用。
　　從積極的角度來講，消極地役權非常成功地應用在公寓管理的領域，用以規(guī)制每個單  元所有者的行為；該制度還被應用在房屋建設的過程中，以促進和確保共同的發(fā)展計劃  。在這些領域，對未來的全部所有者作出有約束力的限制可以強化對現(xiàn)有所有人利益的  保障，并且保護他們的投資價值。中國物權法草案第8章的規(guī)定與消極地役權的建立有  關，該章規(guī)定了類似與美國法上的公寓共管或者共同利益團體的制度。在評論中國物權  法草案時，有的學者建議，第73條和74條所提到的有關“對建筑物以及附屬設施的管理  ”規(guī)則應當提交登記，所有的房屋購買者必須遵守該管理規(guī)則，規(guī)則也可能被不定時地  修改。在房屋交易時設定的并約束所有未來的購買者的消極地役權可以實現(xiàn)連續(xù)性和確  定性的要求，這對于成功的共同利益團體(區(qū)分所有人)來說是極為重要的。
　　收稿日期：2002-08-18

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