首次業(yè)主大會會議費用憑啥由開發(fā)商埋單

　　首次業(yè)主大會會議費用憑啥由開發(fā)商埋單
　　
　　梁仁壯
　　
　　201*年11月24日北京市建委、市社會辦、市民政局、市規(guī)劃委四部門聯(lián)合制定了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》（下稱《規(guī)則》），201*年12月12日該《規(guī)則》取得市政府同意并轉發(fā)（京政辦發(fā)[201*]54號）。
　　
　　該規(guī)則從業(yè)主大會會議的籌備、召開、業(yè)主委員會的設立運作等諸多方面做了詳細規(guī)定，補充了《物業(yè)管理條例》中相應規(guī)定不完善、缺乏可操作性等不足方面，對指導和規(guī)范北京市范圍內住宅物業(yè)管理、業(yè)主大會、業(yè)主委員會設立及運行起到重要作用。
　　
　　但是，《規(guī)則》中的一些規(guī)定有違背法律層面規(guī)范性文件的嫌疑。比如：《規(guī)則》第12條第2款規(guī)定：籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由開發(fā)建設單位承擔。
　　
　　本博主以為，該規(guī)定缺乏常理邏輯及相應法律依據。
　　
　　從常理而言，購房人從開發(fā)商處購買物業(yè)，雙方之間屬于房屋買賣合同關系，開發(fā)商將符合法律要求的房屋交付業(yè)主后，其房屋買賣合同項下的各項義務就已經履行完畢。購房人成為業(yè)主后，對于如何在自己物業(yè)所屬物業(yè)區(qū)域內有效行使自己在物業(yè)管理方面的業(yè)主權問題（建筑物區(qū)分所有權問題），屬于小區(qū)內各業(yè)主之間以及與相應政府管理部門之間的法律關系，此時和房屋出售方開發(fā)商已經沒有必然的法律關系，由開發(fā)商對已經屬于房屋買賣合同之外業(yè)主在物業(yè)管理方面行使權利需要承擔的費用埋單，確實有違公平和常理邏輯。當然，在小區(qū)房屋未完全售出之前，對于未出售的房屋而言，開發(fā)商就是業(yè)主，因此，此時對于整個物業(yè)區(qū)域而言，開發(fā)商既是房屋出售方，同時也是業(yè)主之一，而且可能還是占有專用建筑面積最大的業(yè)主。但是，這也不應當成為開發(fā)商獨家承擔籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用的理由，因為業(yè)主大會的籌備、召開是要服務于整個物業(yè)區(qū)域的，受益人是物業(yè)區(qū)域內的全體業(yè)主，對全體業(yè)主均受益的行為，其發(fā)生成本由一個業(yè)主（開發(fā)商）來獨自承擔，顯屬不當。有人會說，開發(fā)商嘛，有錢，這點費用算幾個子。但我們這里要討論的問題不是能不能付得起的問題，而是該不該付的問題；就如同刑法上強調的不是殺與不殺的問題，而是該殺還是不該殺的問題。
　　
　　從法律層面規(guī)范而言，無論是人大制定的《物權法》中的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章中，還是國務院頒布的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》中，均未對籌備和召開首次業(yè)主大會所發(fā)生費用的分擔問題做出規(guī)定。北京市政府作為直轄市政府，根據《立法法》的相關規(guī)定，即“省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就下列事項作出規(guī)定：（一）為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項；（二）屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項”可以依法制定相應規(guī)章。(m.gymyzhishaji.com)但對于籌備和召開首次業(yè)主大會所發(fā)生費用的分擔問題做出規(guī)定，既不屬于“執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項”，因為相應的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)中還沒有相應規(guī)定，也沒有授權地方政府就此事項制定規(guī)章；同時，也不屬于“本行政區(qū)域的具體行政管理事項”，因為物業(yè)管理及業(yè)主大會召開方面的規(guī)定在全國住宅區(qū)中都有發(fā)生，不專屬與北京市區(qū)域內的具體行政管理事項。因此，北京市政府的該項規(guī)定并沒有法律層面的依據。
　　
　　當然，我們可以理解。在現(xiàn)實生活中，法律歸法律，問題歸問題，沒有法律規(guī)定的問題行政機關也還是需要妥善解決，做出一定的權宜之計。鑒于開發(fā)商對于一般業(yè)主而言算是富人，且有時又是物業(yè)區(qū)域內的最大業(yè)主，因此讓開發(fā)商來承擔籌備和召開首次業(yè)主大會所需費用，于情而言也不為過。而且，對于市建委、市規(guī)委這樣的行政部門，對于房地產開發(fā)公司而言，一般對它們都是比較敬重的，畢竟項目的規(guī)劃審批、商品房預售銷售等諸多房地產項目正常運轉都離不開這些部門的行政許可。因此，市建委、市規(guī)委的文件，開發(fā)尚在執(zhí)行起來應該是不會有問題的，可以解決實際問題。但畢竟“依法治國”是國家的政治主張，以后在條件成熟時這個問題還應當以法律的方式合法解決。

 

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