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房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中有關(guān)問(wèn)題的法律思考
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也不斷增多，這類(lèi)案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的一般較大，案情又復(fù)雜多樣，處理不當(dāng)，很可能造成矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就此類(lèi)案件處理中出現(xiàn)的部分問(wèn)題闡述一下處理的方法和法律觀點(diǎn)：一、關(guān)于私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的確認(rèn)。這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書(shū)面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體上有特殊性，即買(mǎi)方一般須為公民個(gè)人，賣(mài)方須對(duì)房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粶?zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。除以上規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村居民私有房屋的買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。這一方面不再多述。而對(duì)于城鎮(zhèn)私有房屋買(mǎi)賣(mài)，則與農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該《條例》規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個(gè)人都不得私自買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號(hào)文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題，《條例》實(shí)施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門(mén)同意的城鎮(zhèn)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢？對(duì)此在司法界有不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另一方面，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定：這是一個(gè)處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同，因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷(xiāo)售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷(xiāo)售方又將房屋賣(mài)給另一方，或購(gòu)買(mǎi)方又將房屋賣(mài)給其他公民，該類(lèi)房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類(lèi)情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷(xiāo)售方或政府部門(mén)，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣(mài)房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買(mǎi)房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題。某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類(lèi)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同無(wú)效。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，后者的購(gòu)房合同則因侵犯了前者的合法權(quán)益而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記無(wú)效，如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房
屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
以上是針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中經(jīng)常遇到的一些問(wèn)題的淺短見(jiàn)解和思考，不妥之處敬請(qǐng)批評(píng)指正，以期共同研討，尋求更加準(zhǔn)確、具體、妥善的解決此類(lèi)糾紛的好方法。
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