論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬及相關問題（修訂版）

　　近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端。學者、專家、官員對此類問題亦眾說紛紜，見解不一，似是而非，令人困惑。

　　商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

　　商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，是指其房地產(chǎn)權。房地產(chǎn)權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產(chǎn)權利。

　　長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

　　對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持有者所有；否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

　　以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的問題。

　　本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產(chǎn)權法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權的取得與房地產(chǎn)權的產(chǎn)權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)權的歸屬。

　　一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權的內涵和特征。

　　1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

　　在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產(chǎn)開發(fā)和轉讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產(chǎn)權這個重要問題。

　　2、房地產(chǎn)權法律制度的具體內涵與規(guī)范。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。

　　2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。

　　建設部發(fā)布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。

　　《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產(chǎn)受法律保護。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權受法律保護。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權利證書是權利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

　　1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份

。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

　　1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

　　3、房地產(chǎn)權法律制度的特征。

　　從上述的相關規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：

　�。�1）在規(guī)范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規(guī)范。

　�。�2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。

　�。�3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

　�。�4）房地產(chǎn)權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

　�。�5）在二級房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

　　這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。

　�。�6）在二級房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

　　（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產(chǎn)權經(jīng)國家機關法定登記后，其財產(chǎn)所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

　　土地使用權和房屋所有權，或房地產(chǎn)權并非由合同約定而確權，其須經(jīng)法定登記才得于確權和保護。

　　（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。

　�。�9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的法律憑證。

　　上述我國房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財產(chǎn)法律權利的房地產(chǎn)權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產(chǎn)權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產(chǎn)權利，房地產(chǎn)權經(jīng)法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產(chǎn)權才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權證。

　　4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權表現(xiàn)形式與特點。

　　上述房地產(chǎn)權的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權具有以下特點：

　�。�1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權。

　　（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權。

　�。�3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)證》。

　�。�4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產(chǎn)權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》。

　�。�5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　�。�6）依據(jù)經(jīng)典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。

　　從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。

　�。�7）在二級市場的房地產(chǎn)首次轉讓時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產(chǎn)所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權及使用權由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

　　二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。

　　政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產(chǎn)權登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規(guī)則》。

　　由此可見，依《土地使用權出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。

　　在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉讓時，當房地產(chǎn)開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地

產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉移登記。

　　1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權登記機關申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權登記機關應按如下原則辦理房地產(chǎn)權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

　　由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

　　目前，在房地產(chǎn)初始登記的實務中，房地產(chǎn)權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產(chǎn)證》外，對于共有、他項的房地產(chǎn)權證，房地產(chǎn)登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權證。

　　2、轉移登記。在房地產(chǎn)二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權登記機關申請辦理首次房地產(chǎn)轉移登記。

　　在二級市場首次房地產(chǎn)轉移登記中，房地產(chǎn)登記機關將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權轉移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權。

　　在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產(chǎn)證權。

　　由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權人，由小區(qū)全部房屋的所有權人共同共有。

　　四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權歸屬。

　　1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。

　　目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

　　2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權歸屬。

　　在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。

　　3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權歸屬。

　　地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。

　　由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

　　4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權歸屬。

　　在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

　　首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產(chǎn)權證，其房地產(chǎn)權依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。

　　根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。

　　可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

　　5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權歸屬。

　　在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

　　五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。

　　在二級市場的房地產(chǎn)買賣實務中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產(chǎn)權歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。

　　從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。

　　此外，政府房地產(chǎn)行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。

　　當然，對上述房地權利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產(chǎn)對待，應當根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。

　　六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。

　　在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

　　在房地產(chǎn)買賣實務中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)

買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產(chǎn)權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機關發(fā)出的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進行房地產(chǎn)買賣活動，否則，房地產(chǎn)管理機關將依法給予查處。

　　由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。

　　此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

　　七、應進一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。

　　目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

　　據(jù)媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。

　　1、加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的法律保護�，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的來源、確權、保護產(chǎn)生不同的認知與解讀，給社會經(jīng)濟秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機關對房地產(chǎn)市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產(chǎn)法律制度，強化法律對房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的保護。

　　2、提高有關房地產(chǎn)制度的法律位階�，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產(chǎn)財產(chǎn)權利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產(chǎn)財產(chǎn)權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

　　3、完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的登記確權保護措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權保護的不動產(chǎn)，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財產(chǎn)權利人無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。

　　我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產(chǎn)行政管理機關對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標，住宅小區(qū)內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區(qū)內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優(yōu)惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產(chǎn)開發(fā)商建設各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

　　綜上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位的產(chǎn)權由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產(chǎn)權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規(guī)定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權利人的合法權益才能得到有效的保護。

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