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房屋雙重買賣的若干問題探討
摘 要：房屋雙重買賣合同中，后買賣合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買受人取得房屋所有權(quán)；但后買受人在主觀上有侵害債權(quán)故意的，應(yīng)承擔侵害債權(quán)責任。先買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出賣人再為二次買賣時，構(gòu)成無權(quán)處分，但后買賣合同有效。先買受人享有撤銷權(quán)，但以保全一般債權(quán)為必要。先買受人損失范圍的計算方式有兩種，我國應(yīng)采取主觀與客觀相結(jié)合的計算方式?jīng)Q定先買權(quán)人應(yīng)受賠償?shù)姆秶?br />關(guān)鍵詞：雙重買賣、無權(quán)處分、衡平優(yōu)先權(quán)
房屋出賣人出于經(jīng)濟利益或者其他利益的考慮，先后與兩個或兩個以上房屋買受人簽訂買賣合同，這就是房屋雙重買賣。在發(fā)生雙重買賣的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動產(chǎn)，價值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類糾紛直接影響到出賣人與買受人之間的利益。但我國《合同法》對該問題并沒有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見；而法學(xué)理論界對此問題也鮮有論者。因此，從理論上對房屋雙重買賣進行探討，就具有相當重要的實踐價值和理論意義。
一、房屋雙重買賣合同的法律效力
房屋所有人將房屋為雙重讓與時，兩個房屋買賣合同的效力如何，從各國的規(guī)定來看，并不盡相同。在承認物權(quán)行為無因性理論的國家，房屋買賣合同是債權(quán)行為，而物權(quán)的變動是物權(quán)行為的結(jié)果，所以，學(xué)者普遍認為，在雙重買賣的情況下，房屋買賣合同都是有效的。在主張意思主義的國家，強調(diào)物權(quán)變動是雙方意思合致的結(jié)果，單純的房屋買賣合同便能產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的效果，所以，房屋買賣的先買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。這時，房屋出賣人又將房屋讓與他人，實際上是對他人財產(chǎn)的處分，按無權(quán)處分來處理。而在否認物權(quán)行為無因性但又主張登記生效主義的國家則認為必須具備房屋買賣合同有效和辦理登記兩個條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，在雙重買賣的情況下，兩個買賣合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的買受人取得房屋的所有權(quán)，對于未取得房屋所有權(quán)的買受人而言，只能按照履行不能要求出賣人承擔違約責任。
就我國而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復(fù)函。可見，在我國司法實踐中是將登記做為房屋買賣合同的有效要件來看待的。但是，學(xué)者間對登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認為，房屋買賣合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無效[1]。因此，在房屋雙重買賣情況下，只能有一個買受人取得房屋過戶登記，房屋買賣合同是有效的；對于未辦理過戶登記的買受人而言，房屋買賣合同不生效力，房屋買賣合同無效。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認為房屋買賣合同的效力并不以過戶登記作為判斷標準，即使未經(jīng)登記，房屋買賣合同仍然是有效的，房屋過戶登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)變動的效果，不能影響買賣合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買賣的情況下，兩個房屋買賣合同都是有效的，只有辦理過戶登記的一方取得房屋的所有權(quán)，而另一買受人只能以履行不能要求出賣人承擔違約責任。筆者認為以后說為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國家的立法來看，沒有任何一個國家主張房屋買賣合同必須登記生效。第二，登記生效主義國家的登記，并不是對房屋買賣合同的登記，而是對房屋產(chǎn)權(quán)變動的登記，登記不應(yīng)成為判斷房屋買賣合同效力的條件之一。第三，買賣合同無效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的原因很多，并不一定局限于房屋買賣合同無效。第四，認定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣合同無效，不利于保護買受人的利益。在司法實踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)登記的買賣合同無效的觀點[2]。
二、后買受人取得房屋所有權(quán)
按先來后到的邏輯思維，先買受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)。但是，一個完全有效的物權(quán)變動必須具備兩個條件：其一，房屋買賣合同有效；其二，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，僅有房屋買賣合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，物權(quán)變動形式主義是產(chǎn)生雙重買賣的根源。因此，后房屋買賣合同有效且先于先買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，后買受人可以取得房屋所有權(quán)。這時，先買受人已基于買賣合同取得對房屋的占有，而后買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，后買受人能否向先買受人主張返還請求權(quán)。先買受人取得對不動產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買賣契約，對于出賣人而言，他是有權(quán)占有，應(yīng)無疑問。但該不動產(chǎn)之所有權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后受讓人，先買受人對該物占有既失其法律上基礎(chǔ)，對后買受人而言，乃構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)付返還義務(wù)，自不待言[3]。可見，后買受人可以直接向先買受人主張房屋返還請求權(quán)。
如果后買賣合同無效或被撤銷但已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)過戶登記于后買受人的，后買受人是否能夠取得房屋所有權(quán)，則有疑問。在承認物權(quán)行為無因性的德國，堅持“基于一個錯誤的交付也是完全有效”的原則，認為即使房屋買賣合同無效，并不能影響物權(quán)變動的效力。所以，在雙重買賣的場合，即使后買賣合同無效，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，后買受人仍然取得房屋的所有權(quán)。當然，如果物權(quán)行為本身無效或被撤銷，并不能發(fā)生物權(quán)變動的效力，已經(jīng)辦理登記的，予以涂銷，后買受人不能取得房屋所有權(quán)。在我國，一個完整的房屋買賣必須具備房屋買賣合同有效和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記兩個要件，缺一不可，否則，買受人就不能取得房屋的所有權(quán)。在后買賣合同無效時，雖然已辦理過戶登記，但因不具備房屋買賣的全部要件，后買受人不能取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)涂銷登記。
債權(quán)能夠成為侵權(quán)行為的對象已經(jīng)是不爭的事實，后買受人明知有前買賣合同，仍然購買，當然構(gòu)成侵害債權(quán)。我國臺灣學(xué)者普遍認為，這時，后買受人是以故意背于善良風俗之方法加害債權(quán)，先買受人應(yīng)按照我國臺灣地區(qū)《民法典》第184條后段的規(guī)定請求損害賠償。后買受人應(yīng)承擔損害賠償義務(wù)，恢復(fù)先買受人被侵害前的狀態(tài)，因此，先買受人可以直接要求后買受人向其給付[4]。在我國，雖然立法上沒有明確規(guī)定侵害債權(quán)，但學(xué)者普遍認為，債權(quán)也可以成為侵權(quán)行為的對象，并且當?shù)谌擞星趾鶛?quán)的主觀故意時，即可構(gòu)成侵害債權(quán)，[5]房屋先買受人也可依侵害債權(quán)為由，直接要求后買受人向其給付。
三、先買受人已取得所有權(quán)后，出賣人再為雙重買賣
先買受人辦理登記手續(xù)的，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，出賣人然后將同一標的物出賣與他人的，就它的性質(zhì)而言，與出賣他人之物沒有差別。我國《合同法》第132條規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！睂嶋H上，該條的規(guī)定是理想化的，它根本不能處理實際問題。這是因為，出賣人對自己之物或者有權(quán)處分之物進行處分，不會發(fā)生糾紛，沒有通過立法進行調(diào)整的必要。當讓與人出賣了他人之物，沒有得到所有權(quán)人的追認，或沒有取得對物的處分權(quán)的，最易發(fā)生糾紛，應(yīng)為立法的重心，但是，《合同法》對此問題并沒有明確規(guī)定，實為立法的一大紕漏。同法第51條對無權(quán)處分問題作了些許規(guī)定，按照這條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。這條規(guī)定試圖對第132條的缺陷做出一個圓滿的補充，但是，如果無權(quán)處分人取得處分權(quán)或者得到處分權(quán)人的追認，能夠發(fā)生訂立
合同的預(yù)期目的，并無糾紛發(fā)生，也沒有必要加以調(diào)整。實際上，在無權(quán)處分時，糾紛主要發(fā)生在處分權(quán)人未取得處分權(quán)也未得到權(quán)利人追認的情況下發(fā)生的，但該條對這些糾紛卻無法解決。
可見，《合同法》第51條對第132條的補充功能是非常有限的，它無法解決現(xiàn)實糾紛。如果對第51條做出合理的反面解釋，則對處理因無權(quán)處分而發(fā)生的糾紛意義重大。對第51條的反面解釋不外有兩種：解釋一，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，權(quán)利人既未追認，或無權(quán)處分人又沒有取得處分權(quán)的，合同無效，這時，應(yīng)按照無效合同來處理糾紛，適用關(guān)于締約過失責任的規(guī)定。解釋二，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，權(quán)利人沒有追認，無權(quán)處分人又沒有取得處分權(quán)的，合同有效，但買受人不能取得所有權(quán)，這時，應(yīng)按違約責任來處理買賣雙方的糾紛。1988年最高人民法院作了“關(guān)于共有人之一擅自出賣共有房屋無效”的批復(fù)；1991年3月22日，最高人民法院又作了“關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋，其買賣協(xié)議應(yīng)屬無效”的復(fù)函�？梢姡谖覈痉▽崉�(wù)中，是采第一種反面解釋的，認為無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)的，合同無效。在法學(xué)理論界，也有相當一部分學(xué)者持類似觀點。
筆者認為解釋二是較為合理的選擇，其主要理由在于：其一，無權(quán)處分合同完全具備合同的一切有效要件，如合同當事人具有完全民事行為能力、內(nèi)容合法等等。其二，合同的效力與合同能不能履行從來就是兩個層面上的問題。一方面，合同有效但不一定能夠履行；另一方面，合同不能履行，并不一定無效。合同是對未來事務(wù)的安排，將來能不能履行在訂立合同時很難判斷的。合同有效與否是法律對合同的評價，而能不能履行則是合同有效之后當事人能否履約的問題，所以，履約發(fā)生在合同有效之后，能否履約不能作為判斷合同效力的根據(jù)。第三，從保護買受人的角度來說，也應(yīng)承認合同有效。如果認為買賣合同無效，無權(quán)處分人對買受人承擔締約過失責任；如果認為買賣合同有效，以履行不能要求出賣人承擔違約責任。締約過失責任與違約責任，何者更有利于保障買受人，大家一目了然。從另一個角度講，無權(quán)處分人承擔違約責任而不是締約過失責任，對他能夠起到一定的警示作用。第四，在訂約時對某物沒有處分權(quán)，應(yīng)宣告合同無效，那么，合同對將來事務(wù)安排的功能從何談起？！對沒有處分權(quán)的物進行買賣，合同無效；如果出賣人后來又取得對某物的所有權(quán)或處分權(quán)時，合同有效，實乃天大的邏輯錯誤。因此，應(yīng)承認對他人之物的買賣合同有效而不是無效。
通過上述分析，如果前買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出讓人再次買賣該房屋的，實際上是無權(quán)處分，后買賣合同仍然有效，后買受人可要求出賣人承擔債務(wù)不履行的違約責任。
四、先買權(quán)人的撤銷權(quán)
我國《合同法》第74條規(guī)定：“債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為�！笨梢姡覈鴤鶛�(quán)人的撤銷權(quán)必須具備一定的條件：（1）必須存在債務(wù)人以無償或者以明顯不合理低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為；（2）這種轉(zhuǎn)讓行為造成債權(quán)人損害；（3）以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的，受讓人必須知道轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)會損害債權(quán)人的利益。如果房屋買賣合同簽訂之后，出賣人又將房屋贈與他人，或者以明顯低價轉(zhuǎn)讓于第三人且該第三人明知存在先買賣契約，導(dǎo)致出賣人不能將房屋移轉(zhuǎn)于先買受人的，債權(quán)人能否以特定物給付債權(quán)受侵害為由，行使撤銷權(quán)，我國學(xué)者鮮有探討。
在我國臺灣地區(qū)，司法判例認為：“在特定債權(quán)，倘債務(wù)人所為之有償行為，于行為時明知有侵害于債權(quán)人之權(quán)利，而受益人于受益時，也知其情事者，債權(quán)人即得行使撤銷權(quán)以保全其債權(quán)，并不以債務(wù)人因其行為致陷入無資力為限�！盵6]學(xué)者贊成者，不乏其人[7]。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認為：“債權(quán)人撤銷之目的非在于維持特定債權(quán)之直接履行，而是對有害一般債權(quán)之共同擔保者而言，債務(wù)人的行為雖致財產(chǎn)減少，但仍有資力清償其債務(wù)時，于債權(quán)即無損害，債權(quán)人應(yīng)無撤銷權(quán)可言�！盵3]所以，在出賣人仍有資力清償對先買受人承擔債務(wù)不履行的責任時，先買受人不得以債權(quán)受損害為由，要求撤銷后買賣[[8]]。我國臺灣地區(qū)于民法債編修正時，采納了這種觀點[9]。但這條修正從一開始就遭到了來自經(jīng)濟分析法學(xué)者的批判，他們認為：此新修訂之規(guī)定或許較符合債權(quán)物權(quán)區(qū)分的基本體系，但也有其缺陷，那就是對某些“特定物”的債權(quán)人會產(chǎn)生不公平的效果。因為“特定物”本身的定義是饒富“流動性”的，其實“特定”與“不特定”之間，其界限并不明確。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允許債權(quán)人行使撤銷權(quán)，可能反而是不妥的。相反地，舊法時代之實務(wù)見解允許就特定物行使撤銷權(quán)，也可能對某種程度的“特定物”是不適當?shù)�。例如建筑商將房屋一屋二賣，與早餐店老板將已經(jīng)選定而成為“特定物”的燒餅油條一物二賣，宜否仍應(yīng)為同等處理，皆賦予買受人撤銷權(quán)，或皆不賦予？即成為問題。如果不允許先買權(quán)人行使撤銷權(quán)，他只能眼睜睜地看著出賣人將系掙標的物賣與出價更高之第三人，但先賣權(quán)人的金錢賠償能否實現(xiàn)還在兩可之間。 所以，應(yīng)賦予法院相當大的自由裁量權(quán)，就個案具體分析，方能實現(xiàn)真正的公平[11]。
從我國《合同法》第74條的規(guī)定來看，在“特定物給付債權(quán)”受損害的，債權(quán)人能否行使撤銷權(quán)，并沒有明確規(guī)定。但筆者認為，在此種情況下，債權(quán)人不得行使撤銷權(quán)。這是因為，債權(quán)人如果撤銷債務(wù)人的無償或者明顯低價轉(zhuǎn)讓行為的，就撤銷后所得的財產(chǎn)，撤銷權(quán)人不能優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，而應(yīng)和其他債權(quán)人公平分配，顯然，債權(quán)人的撤銷權(quán)屬于對一般債權(quán)的擔保。另外，在雙重買賣的情況下，后買受人支付了合理對價，以完全有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)；此時，對先買受人而言，要求出賣人給付該房屋的債權(quán)受到侵害，如果先買權(quán)人可以撤銷后面的合同，要求后買受人返還財產(chǎn)，并以此要求出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記于己。那么，根據(jù)債權(quán)平等原則，如果先買權(quán)人通過登記取得房屋所有權(quán)，后買受人也可以撤銷前買賣合同，如此反復(fù)撤銷，對交易實為不利。可見，在房屋雙重買賣的場合，只有在債務(wù)人沒有能力對先買權(quán)人清償債務(wù)時，才能行使撤銷權(quán)。如果房屋出賣人尚有能力承擔債務(wù)不履行的責任，先賣權(quán)人就不應(yīng)行使撤銷權(quán)。
債權(quán)人行使撤銷權(quán)之后，第三人應(yīng)返還房屋。房屋返還給出賣人之后，債權(quán)人是否可以要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)給自己？筆者認為，如果房屋出賣人沒有其他債權(quán)人的，債務(wù)人可以將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于先買受人；如果出賣人還有其他債權(quán)人的，先買受人的撤銷權(quán)擔保的是一般債權(quán)，其他債權(quán)人對該房屋的價值也有權(quán)要求分配，這時，就不能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于先買權(quán)人，先買權(quán)人僅能作為一般債權(quán)人對房屋價值公平受償。
五、對先買權(quán)人的救濟
如果房屋出賣人與后買受人串通侵害先買權(quán)人的債權(quán)，則應(yīng)對先買受人承擔共同侵權(quán)責任。先買權(quán)人可依侵害債權(quán)為由，要求后買受人返還房屋而取得房屋所有權(quán)，造成損失的，出賣人與后買受人應(yīng)承擔連帶賠償責任。
出賣人將房屋為雙重買賣，后買受人通過合法的途徑取得房屋所有權(quán)的，先買賣合同仍然有效，出賣人
應(yīng)承擔債務(wù)不履行的法律后果，對先賣權(quán)人承擔金錢損害賠償責任。如何計算先買受人得應(yīng)受賠償?shù)姆秶�，從理論上而言，主要有客觀計算與主觀計算兩種方式�？陀^計算方式也稱抽象-類型計算方式，它以前買約之價額與通常交易價格之差額，以定所失利益之范圍。例如，先合同簽訂時，某房屋的價值為25萬元，后來房價漲至30萬元，對前買受人而言，所受損失范圍為5萬元，出賣人應(yīng)賠償買受人5萬元損失。主觀計算方式也稱具體損害計算方式，它是以前買約之價額與后又以高于或低于房屋的通常交易價格轉(zhuǎn)讓的差額，計算先買權(quán)人的損失。例如，房屋買賣合同訂立時，房屋價值為15萬元，后來，該房屋的通常市場價格為20萬元，但前買受人可以將該房屋以21萬元的價額售出，前買受人損失的6萬元就是具體損害[12][3]。從上面的分析來看，同一損害事實，因計算的標準不同，損害的大小可能隨之而異，也可能兩者數(shù)額相同，但僅為偶然現(xiàn)象。從各國立法及司法實踐來看，采取的計算標準并不一致。《德國商法典》第376條明確規(guī)定了客觀計算方式，而判例及學(xué)說則認為民法上的主觀計算標準仍有適用余地，因而先買權(quán)人有選擇權(quán)，可以自主決定采主觀計算方式還是客觀計算方式。法國、我國臺灣地區(qū)的做法同于德國。至于英美國家，原則上采客觀計算標準，但也有例外。
“全部賠償”仍損害賠償法的最高原則，所以，先買權(quán)人的損失應(yīng)以主觀計算標準方式為宜，但主觀計算方式要求先買權(quán)人承擔舉證責任，有時可能因舉證困難，其利益反而得不到保障。在這種情況下，對先買權(quán)人而言，客觀計算方式可能是更好的選擇。因此，筆者認為，主觀計算方式與客觀計算方式應(yīng)當并存，先買權(quán)人可以自由選擇適用哪種計算方式，這樣，更有利于保護先買權(quán)人的利益。
在很多情況下，先買權(quán)人已經(jīng)向出賣人支付了部分房屋價款，房屋出賣人再將房屋出賣給第三人，第三人取得房屋的所有權(quán)的，先賣權(quán)人則不得行使撤銷權(quán)，只能要求金錢返還，且只能按金錢損害賠償一途，如果出賣人陷入無資力時，先賣權(quán)人將無法取得任何的保障[8]。美國法對于土地買賣契約中的雙重買賣，為保護先買權(quán)人的利益，賦予其“衡平優(yōu)先權(quán)”。所謂衡平優(yōu)先權(quán)，實際上是一種法定擔保物權(quán)，它是指如果違約因可歸責于出賣人之事由所致，即便房屋買賣契約無特別約定，原買受人就其已經(jīng)支付給出賣人的價金，對系爭房屋的價值，有優(yōu)先受償權(quán)[13]。創(chuàng)設(shè)“衡平優(yōu)先權(quán)”的目的在于，如果第三人取得房屋的所有權(quán)，為了對先買權(quán)人的“慰撫”，也為了正義之天平不偏向任何一端，使先買權(quán)人的“金錢賠償”請求權(quán)獲得物權(quán)擔保效力之保障，這對先買權(quán)人不失為一個有利的救濟方法。雖然這項法則與大陸法體系似不相符，未必適合全盤移植到我國，但它或許可以提供一個保障特定債權(quán)人的另類觀點[8]。
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[6] 1956年臺上字1316號判決。
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[9] 指1999年4月21日公布并于同年5月5日施行的新的民法債編。
[10] 此處的“新法”是指修訂后的債法；后文的“舊法”是指修訂前的債法。
[11] 王文宇，民商法理論與經(jīng)濟分析[M].北京：中國政法大學(xué)出版社。2002.135—140。
[12] 曾世雄，損害賠償法原理[M]，北京：中國政法大學(xué)出版社，2001.164—172。
[13] See Edward D. & Joseph R. Remedies-Case and Materials（4thed.），372（1996）。
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