商品房按揭法律問題研究

    歷史的原因造就了具有中國特色的福利分房制度、隨著市場經(jīng)濟在中國的產(chǎn)生和發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會的基本內(nèi)涵不相適宜。所以，住房分配制度正發(fā)生著重大的變化。福利分房被取消，住房分配制度逐步走向貨幣化，商品房的按揭逐漸為人們所熟悉并成為房產(chǎn)市場中的熱點所在。但這一切均是在政府的主導(dǎo)下完成的，由于立法的欠缺及滯后性；導(dǎo)致這一優(yōu)良的制度在實踐中出現(xiàn)諸多的問題，在有些地區(qū)出現(xiàn)了許多法律糾紛。本文擬從理論和實踐的角度對這些問題作出分析；以求對其的發(fā)展有所研益。

    一、按揭的涵義、特征

    按揭一詞來源于英文mortgage.在英國的法律體系

    中，mortgage 一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是"永久，永遠(yuǎn)"，而gage的含義為"質(zhì)押，擔(dān)保".中國大陸所稱的"按揭"據(jù)稱是從我國香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。另外有學(xué)者認(rèn)為；在中國古代。 "按"，有抵押的意思，從字面上分析，按與抑都有"壓住不動"的意思，即將一定的物從其他物種分離出來并為特定的債權(quán)作擔(dān)保。"揭"的來源則是mortgage的后半部分"gage"的音譯，故將mortgage譯為按揭。無論何種見解，"按揭"為一泊來詞當(dāng)無疑義。雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國大陸地區(qū)獨特的背景相融合，形成了具有特定含義的的法律術(shù)語、我國大陸地區(qū)的所指的按揭，指購房人將于房地產(chǎn)銷售商之間的居地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人的名義將款項交與居地產(chǎn)商的法律行為。在我國大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過銀行的介入促成房地產(chǎn)銷售者與購房者的交易；因此擴大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    中國大陸地區(qū)的按揭與英美法和香港地區(qū)的按揭有諸多不一致的地方，大陸地區(qū)的按揭的法律特征有：一、主體包括三方即：購房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。二、按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點，即購房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。三、按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。四、按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購標(biāo)的物，并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本也在我國的香港地區(qū)，按揭法律關(guān)系中并不包含銀行和房地產(chǎn)銷售商，按揭主要限于購房者與主良行之間而與；地產(chǎn)銷售商無任何關(guān)系。大陸地區(qū)之所以將房地產(chǎn)銷售商成為按揭法律關(guān)系的重要組成部分，是與我國的經(jīng)濟現(xiàn)狀和購房者個人情況等國H相符合的。

    二、樓花按揭的法律問題

    樓花一詞，也是源于香港地區(qū)、1954年香港立信置業(yè)公。率先推出了房屋"分層售賣，分期付款".由于房屋在施工（便被分期分批的預(yù)售給購房者，如落英片片墜落，故稱賣樓花。樓花接揭法律關(guān)系的內(nèi)容是購房者與房地產(chǎn)銷售商簽訂樓花買賣合同即房屋預(yù)售合同，購房者、居地產(chǎn)銷售商和銀子三方共同簽訂樓花按揭合同，購房者支付部分購房款后，將其打合同取得的對于房屋的期待權(quán)抵押給銀行取得銀行貸款的擔(dān)伯如果購房人來能依約履行還本付息和及時支付有關(guān)費用的義8銀行可以以此期待權(quán)及以后取得的房屋優(yōu)先受償。

    樓花按揭的法律特征為：一、樓花按揭的標(biāo)的是樓花，分尚未動工興建或者正在建設(shè)的樓居。在樓花按揭法律關(guān)系產(chǎn)生之際，樓居實際上并不存在、二、購房人在房屋建成以后辦到過戶手續(xù)或產(chǎn)權(quán)登記，以所有權(quán)作為抵押擔(dān)保銀行債權(quán)的實現(xiàn)、三、在樓花按揭法律關(guān)系的成立之際，作為銀行債權(quán)擔(dān)伯并非是現(xiàn)買的物而只是一種權(quán)利，這種權(quán)利即是期待和 可N在將來一定的時期取得或?qū)崿F(xiàn)的財產(chǎn)利益。四、樓花按揭中爾抵押權(quán)的實現(xiàn)較一般的抵押權(quán)亦不盡一致的地方。一般的抵扣權(quán)人在債權(quán)到期而未獲清償時候，可以將抵押物變賣或者折分優(yōu)先受償。而對于樓花按揭而言；按揭權(quán)人在按揭期間可以個位按揭人享有房屋預(yù)售合同中買方的權(quán)利，如果按揭人不履行房屋預(yù)售合同，按揭權(quán)人可以代為履行。此外，按揭權(quán)人未保證按揭權(quán)的實現(xiàn)，有權(quán)以買方的名義參與與房屋預(yù)售合同有關(guān)的訴訟。

    三、房屋按揭的若干實務(wù)問題

    由于現(xiàn)行法律體系中并無對按揭法律問題的專門規(guī)定，所以在實踐中出現(xiàn)了諸多的問題，本文試對以下問題作出分析和探討。

    （一）、按揭中抵押權(quán)的實行

    按揭法律關(guān)系成立以后，借款人可能由于種種原如財產(chǎn)狀況惡化、陷于破產(chǎn)的境地或者出國等等而無法或不愿清償債務(wù)，此時銀行可以對房屋實行抵押權(quán)，以保證其債權(quán)能夠得到實現(xiàn)。我國擔(dān)保法第53條第1款規(guī)定："債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人來受清償?shù)模�可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得價款受償：協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。據(jù)此，在我國實行抵押權(quán)的方法主要有：折價及拍賣、變賣抵押物。在這三種方式中，以公開拍賣 為實行抵押權(quán)的最佳方式。因為拍賣可以通過多人的竟買使抵押物的價值得到充分的體現(xiàn)，而且拍賣大多是由拍賣機構(gòu)進(jìn)行，所以可以避免諸多問題產(chǎn)生。如采用變賣或者折價方式，可能會導(dǎo)致抵押物的實際價值與變賣價值或者協(xié)商價值不一致的現(xiàn)象的出現(xiàn)，并容易導(dǎo)致糾紛。

    當(dāng)按揭人不能按期清償所欠銀行的借款時，銀行可否直接向人民法院提起訴訟要求對抵押物即房屋進(jìn)行拍賣？根據(jù)擔(dān)保法第53條的規(guī)定，銀行可以與借款人就抵押物的變價方式進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商的內(nèi)容包括折價和拍賣。因此，如果雙方就房屋的變價方式達(dá)成一致即都同意拍賣則不會發(fā)生任何問題。

    如果雙方協(xié)商不一致如何處理？本人以為，法律僅僅賦予抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟的權(quán)利；并沒有賦予其直接向法院提起訴訟要求拍賣的權(quán)利。此時，抵押權(quán)人即銀行可以向法院起訴；法院只能按照訴訟程序?qū)Φ盅簷?quán)人的訴訟進(jìn)行審理、如果抵押權(quán)人未經(jīng)協(xié)商直接申請對房屋進(jìn)行拍賣，法院可以駁回申請，并告之當(dāng)事人按照訴訟程序辦理。&nbs

p;法院判決采用拍賣方式時，由法院主持或者委托拍賣機構(gòu)拍賣，所得價金也會在法院的主持下進(jìn)行分配，抵押權(quán)人的合法權(quán)益一般會得到保障。但是，雙方協(xié)商一致拍賣時，如何保證拍賣所得什金公平分配給當(dāng)事人？特別是在拍賣價金與所欠款項不盡一致的情況下，如何分配拍賣所得價款？首先，抵押物拍賣價金的分配應(yīng)當(dāng)由拍賣人進(jìn)行，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押物拍賣委托合同中告訴拍賣機構(gòu)拍賣的目的，并且委托拍賣人對抵押物的拍賣價金按照抵押合同即債權(quán)合同的約定進(jìn)行分配；如果拍賣所得價金在清償完銀行的債權(quán)后仍有剩余，應(yīng)當(dāng)返還給抵押人。如果拍賣人違反委托合同的約定，將剩余價金擅自處置，或者未將拍賣價金交予當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約良責(zé)任。在抵押權(quán)人獲得抵押物拍賣價金而使抵押人的剩余金額不能獲得時；拍賣人應(yīng)當(dāng)企擔(dān)向抵押人支付給金額的責(zé)任；在國拍賣人將拍賣價金交給抵押人而使抵押權(quán)人不能獲得清償時，拍賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)替代清償?shù)呢?zé)任。拍賣人在承擔(dān)上述責(zé)任后；可以對抵押人取得原抵押權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)或者對抵押權(quán)人取得余額償還請求權(quán)。其次，在同一抵押物上存在多抵押權(quán)時，數(shù)個抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)作為抵押物拍賣合同的共同委托人，并應(yīng)當(dāng)訂立拍賣價金分配協(xié)議，抵押物拍賣后；由拍賣人按照分配協(xié)議進(jìn)行分配，如不能達(dá)成分配協(xié)議，則數(shù)個抵押權(quán)人和抵押人中的任何一人都可訴至法院，要求由法院決定分配的比例或者順序。

    在拍賣中如果抵押物未能賣出如何處理？如果當(dāng)事人確定了拍賣的最低線而未能賣出，委托人可以對該最低線作調(diào)整，適當(dāng)降低價格。但降價必須有一定的限制，有學(xué)者認(rèn)為，在第一次拍賣未能成功時，經(jīng)共同委托人協(xié)商，可以降低拍賣最低保留價，保留價可以控制在原來最低保留價格的3/4范圍內(nèi)，并進(jìn)行再次的拍賣，如第二次的拍賣時，仍人沒有人出價高于最低保留價時；則可以將價格降低到原來最低保留縣的1／2，仍然不能出手時，則應(yīng)停止拍賣，如抵押權(quán)人愿意以抵押物折價的可以由雙方協(xié)議以抵押物折價清償，如抵押權(quán)人不愿意以抵押物折價的，則應(yīng)當(dāng)將抵押物歸還抵押人，同時抵押物上的構(gòu)成部分，不論是在抵押權(quán)設(shè)立之前附于抵押物的還是在抵押權(quán)設(shè)立后附于抵押物的，皆為抵押權(quán)效力所及的范圍。對于裝修價值遠(yuǎn)小于房屋價值的，適用此原則尚無大礙，但如果裝修價值超過房屋價值適用此準(zhǔn)則則顯得欠妥當(dāng)。按照一般理解，附合物應(yīng)為抵押物的所有人取得所有權(quán)、因附合物與原抵押物附合密不可分，因止匕附合物也應(yīng)為抵押權(quán)的效力所及；由于抵押物所有權(quán)的擴張，必然導(dǎo)致抵押權(quán)的擴張、因此筆者主張區(qū)分對待，對于復(fù)合物價值不大的，原則上可以為抵押權(quán)的效力所及，但當(dāng)事人另有約定或者債權(quán)人與債務(wù)人故意以此損害其他債權(quán)人的利益或者他人依法的對于附合物行使權(quán)利的，則抵押權(quán)的效力不能及于該附合物。對于附合物價值明顯過大如達(dá)到；屋價值的1／2以上或者超過房屋的價值時，抵押權(quán)的效力當(dāng)然不能及于此。

    （三）、房屋按揭法律糾紛的處理

    當(dāng)按揭法律關(guān)系成立以后，由于一方當(dāng)事人的違約行為而導(dǎo)致訴訟，法院應(yīng)如何處理？因為按揭法律關(guān)系中包含房屋買賣和借款合同兩個法律關(guān)系，并有三方當(dāng)事人，較普通的買賣合同和借款合同都有較大不同、筆者認(rèn)為，由于大陸地區(qū)按揭的獨特性即房屋買賣與銀行借款密不可分，二者相輔相成相互依賴，在有糾紛時應(yīng)當(dāng)合并審理。具體分析如下：

    1、買賣合同產(chǎn)生糾紛時，如房產(chǎn)商未能依約履行義務(wù)導(dǎo)致訴訟，并且購房者停止向銀行還款，應(yīng)當(dāng)將銀行列為第三人。因為案件的處理結(jié)果對于銀行的利益關(guān)系重大，銀行不能等案件處理完之后再主張權(quán)利。當(dāng)然，雖然購房者與房產(chǎn)商發(fā)生糾紛，但并未影響其按時按期支付銀行款項，銀行自不必申請列為第三人。

    2、在借貸合同發(fā)生糾紛時；能否將房產(chǎn)商列為第三人？如果銀行未能依約提供貸款，購房者人即借款人提起訴訟，房地產(chǎn)商自然可以申請列為第三人，抑或以共同訴訟人的身份參加訴訟以維護(hù)其合法利益。如果購；者未能及時還款導(dǎo)致銀行起訴購房人及借款人的，能否將房地產(chǎn)上列為第三人？此時應(yīng)當(dāng)區(qū)分對待，如果因為購房人自身的原因如負(fù)擔(dān)加重或收入銳減而導(dǎo)致不能支付款項，銀行起訴借款人的，因為此時與房產(chǎn)商無聯(lián)系，可以不將其列為第三人。但如果三方當(dāng)事人在貸款合同中已經(jīng)約定房產(chǎn)商在購房人不能按期支什房款時承擔(dān)房屋回購或保證義務(wù)的，可以追加房產(chǎn)商為第三人、如果導(dǎo)致訴訟原因與房產(chǎn)商有直接的聯(lián)系，如因為房產(chǎn)商嚴(yán)重違約行為及房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，或者房產(chǎn)商無法按時交付樓房的，而導(dǎo)致借款人不能支付款項被銀行起訴的，此時應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)商列為第三人。但如果購房人停止支付款項的原因與房產(chǎn)商關(guān)系不大，如認(rèn)為地理位置不佳停止付款導(dǎo)致訴訟的，一般不宜將i產(chǎn)商列為第三三人。。拍賣是指以公開競價的方式，將標(biāo)的物賣給競價最高的 人、從運作方式上看，拍章主要有兩種情形：一為普通式 拍賣，由拍賣是由低漸高叫價，競買人竟相出價，最后將 抵押物拍給出價最高的人。二是荷蘭式拍賣，由拍賣是最 先叫出最高價格，如有人購買則抵押物歸應(yīng)買人取得。如 沒有人應(yīng)買則漸次降低，直到出現(xiàn)有買受人。

    戴國輝：｛吾國近世抵押權(quán)論》，載鄭玉波主編：《民法 物權(quán)論文選輯》（下）。527－528頁。

    劉軍等編譯：《銀行法律實務(wù)》；法律出版社，1999年6 月版，第5－6頁。

    許和進(jìn)：《論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》1999年第2期。

    符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社19q7年版，第152期。

    許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1叨74版，第236頁。

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