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在全省住宅與房地產工作會議上的工作報告
同志們：
我們召開這次全省住宅與房地產工作會議，主要任務是總結回顧2004年住宅與房地產工作，以實施安康居住工程和住房公積金管理工作為重點，研究部署2005年工作。剛才，趙克志副省長作了非常重要的講話，明確了下一步工作重點，大家要深入學習領會，并及時向政府分管領導做好匯報，采取切實措施，認真抓好落實。下面，我就面上的工作講三個問題：
一、二○○四年工作回顧
2004年，全省房地產系統(tǒng)繼續(xù)深入貫徹國務院國發(fā)[2003]18號和省政府[2003]116號文件精神，認真落實國家宏觀調控政策，著力調整住房供應結構，大力實施安康居住工程，努力建立和完善面向中低收入家庭的住房保障制度，實現了住宅與房地產業(yè)的持續(xù)、健康、較快發(fā)展，為促進全省經濟社會發(fā)展、改善居民居住條件發(fā)揮了積極作用。
（一）構建住房保障體系取得明顯進展
去年年初，韓寓群省長在省十屆人大二次會議上提出了“實施安康居住工程，增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供應，逐步解決中低偏下收入家庭住房困難”的要求。省建設廳積極抓好貫徹，將實施安康居住工程作為全省建設工作的重點，認真研究政策，精心組織實施。為推進工程實施，先后提請省政府出臺了《山東省城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《山東省安康居住工程實施方案》。《方案》明確了我省實施安康居住工程的總體思路，把普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房、集資合作建房、舊小區(qū)改造和拆遷安置住房納入安康居住工程的范疇，統(tǒng)籌考慮，完善政策，規(guī)范管理，擴大供給，逐步建立健全向中等收入家庭供應普通商品住房、向中低偏下收入家庭供應經濟適用住房、向最低收入家庭提供廉租住房保障的分層次的住房供應體系。各地也以經濟適用住房、廉租住房為重點，完善政策，強化措施，著力解決中低收入家庭的住房困難。2004年，全省經濟適用住房施工617萬平方米，竣工164.6萬平方米，銷（預）售202萬平方米，解決了2萬余戶中低收入家庭的住房困難。青島、濟南、煙臺、威海、濟寧、萊蕪、聊城7城市在全省率先啟動了廉租住房工作，通過租賃住房補貼、實物配租、租金核減的方式，為6778戶最低收入家庭提供了廉租住房保障。
（二）住宅建設與房地產開發(fā)保持較快增長
去年以來，隨著國家宏觀調控政策的實施，住宅建設與房地產開發(fā)投資增速逐步回落，但在旺盛的市場需求拉動下，仍保持了較快的增長速度。2004年，全省住宅建設投資達767億元，施工9229萬平方米，竣工2866萬平方米，比2003年分別增長29、25和9.6。房地產開發(fā)投資765億元，其中住宅549.9億元，比2003年分別增長32、35；商品住宅銷售面積2207萬平方米，銷售收入416億元，比2003年分別增長23、40；商品房空置面積475萬平方米，其中住宅307萬平方米，比2003年分別下降10、19。住宅建設與房地產開發(fā)的較快增長，使居民居住條件得到進一步改善，2004年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到25.2平方米。
（三）有效控制拆遷規(guī)模，信訪突出問題得到集中處理
為貫徹國務院辦公廳[2004]46號文精神，省建設廳及時提請省政府以魯政發(fā)[2004]49號文下發(fā)了《關于加強城市房屋拆遷管理工作的通知》，要求各級政府合理控制拆遷規(guī)模，嚴格依法實施拆遷，認真做好安置補償，妥善處理拆遷矛盾，切實保護群眾合法權益。根據國務院和省政府要求，省建設廳會同發(fā)改委實行了拆遷計劃審批制度，2004年全省實際拆遷房屋面積681萬平方米，比2003年下降50。8月下旬，國家、省集中處理信訪突出問題及群體性事件電視電話會議和建設部集中處理城鎮(zhèn)房屋拆遷信訪突出問題緊急會議后，省建設廳迅速傳達貫徹，及時研究部署，牽頭成立了省發(fā)改委、監(jiān)察廳、國土資源廳、高級法院等部門參加的工作小組，召開了全省集中處理城鎮(zhèn)房屋拆遷信訪突出問題緊急會議，組織對全省進京來省上訪案件全面排查梳理，摸清了底數。建立了責任追究、案件督查、調度通報、包市包案聯絡員和案件辦結消號等五項制度，并由廳領導帶隊，對各市工作進展進行了全面督查和重點案件督辦。各市做了大量耐心細致的工作，集中處理工作取得顯著成效。截止2004年底，全省辦結城鎮(zhèn)房屋拆遷信訪案件712件，占總數的90％；其中中央督辦案件63件，占總數的84％。
（四）住房公積金管理體制改革加快推進
各市按照國家和省里的要求，圍繞“健全決策體制、調整管理機構、強化監(jiān)督工作、規(guī)范發(fā)展業(yè)務”四個關鍵環(huán)節(jié)，規(guī)范和強化住房公積金管理。目前，各市均組建了住房公積金管理委員會，擬訂了管委會章程，健全了議事規(guī)則和決策程序，初步形成了民主、科學和自主的決策機制。17個設區(qū)城市均向省
報送了管理機構調整方案并獲得批準。根據工作需要，全省批準設立分中心26個，管理部107個。目前，除淄博、德州外，其他15城市的調整工作已完全或基本到位。新的管理中心開始履行管理職責，實現了平穩(wěn)過渡，促進了公積金管理工作的規(guī)范發(fā)展。截至2004年底，全省住房公積金實際繳存人數達到447.1萬人，歸集總額443.1億元，余額302.7億元；發(fā)放住房公積金個人貸款總額103.2億元，余額75.9億元。住房公積金回收力度進一步加大，已清理收回擠占挪用和逾期項目貸款40.7億元，占總數的87.7。省住房公積金監(jiān)督管理辦公室切實履行監(jiān)管職責，對各市住房公積金管理中心規(guī)范化管理工作進行了全面考核，省建設廳會同財政、審計、紀檢監(jiān)察部門和人民銀行，對滕州市挪用住房公積金的行為進行了及時查處，提出了嚴肅的處理意見，并在全省予以通報批評。
（五）物業(yè)管理進一步規(guī)范和發(fā)展
省建設廳和物價局聯合印發(fā)了《山東省物業(yè)服務收費管理暫行辦法》，會同省技術監(jiān)督局制定了《山東省物業(yè)管理服務質量規(guī)范》，進一步完善物業(yè)管理相關政策，規(guī)范服務標準和收費行為。其中，《山東省物業(yè)管理服務質量規(guī)范》作為地方標準頒布，并已于今年4月1日開始實施。繼續(xù)開展了物業(yè)管理達標考評，2004年全省又有14個項目獲得國家物業(yè)管理示范項目稱號，53個項目獲得省級物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號。目前，全省已有具備資質的物業(yè)管理企業(yè)1200余家，從業(yè)人員10萬余人，管理范圍涵蓋住宅小區(qū)、辦公樓宇、學校、醫(yī)院、工業(yè)廠區(qū)、商業(yè)大廈、機場等各種類型，形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、環(huán)境清潔、生活服務、綠化、中介等多層次、全方位的配套服務。全省累計有130個項目獲得國家物業(yè)管理示范項目稱號，391個項目獲得省級物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號，物業(yè)管理整體水平不斷提高。
（六）住房二級市場持續(xù)發(fā)展
各地繼續(xù)深入貫徹省政府魯政發(fā)[2002]22號文件精神，采取有效措施，完善權屬保障，加快培育和規(guī)范住房二級市場。開展了全省房屋權屬登記發(fā)證清查摸底工作。基本摸清了全省未辦理權屬登記房屋的數量和原因，為房屋拆遷補償及下一步研究制定解決措施、完善相關手續(xù)、補辦權屬登記提供了基礎資料。集體土地房屋權屬登記工作進一步推進，建設部住宅與房地產業(yè)司來我省對集體土地房屋權屬保障進行調研，充分肯定了我省集體土地房屋權屬登記工作，并對濟南、文登、滕州等地房管部門推進農村房屋權屬登記、切實減輕農民負擔的做法給予了較高評價。2004年，全省存量房地產交易1850萬平方米、210億元，比2003年分別增長10％、11；其中，住宅1200萬平方米、140億元，比2003年分別增長12％、13。
（七）行業(yè)監(jiān)管機制進一步健全
行業(yè)法規(guī)制度建設進一步完善。適應國家《行政許可法》實施的要求，及時提請省人大對涉及行政許可事項的《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《山東省城市房地產交易管理條例》進行了修訂，并對省建設廳《山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》進行了修訂。為規(guī)范商品房銷售行為，維護購房人合法權益，根據國家有關法律法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，研究制定了《山東省商品房銷售條例》，于今年3月31日經省十屆人大常務委員會第十三次會議審議通過，將于7月1日正式實施。房地產信用檔案建設進一步完善。以企業(yè)資質升級和年檢為手段，做好各類房地產企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用信息登記入網工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，建立房地產市場監(jiān)管的長效機制。目前，我省已有795家房地產開發(fā)企業(yè)、191家物業(yè)管理企業(yè)和108家評估機構建立了信用檔案。
在肯定成績的同時，我們務必保持清醒的頭腦，看清工作中亟待解決的矛盾和問題：一是住房供應結構不合理，適合中低收入家庭購買能力的中低價位住房供應量偏少，供求矛盾相對突出，商品房價格上漲速度過快；二是房屋拆遷信訪形勢依然嚴峻，進京上訪總量仍在高位徘徊，案件反彈勢頭不容忽視；三是住房公積金擠占挪用嚴重，尚有5.7億元項目貸款和違規(guī)資金沒有收回，部分城市機構調整工作仍未到位，淄博、德州等市住房公積金管理體制尚未理順；四是物業(yè)管理市場環(huán)境不完善，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立，舊住宅小區(qū)整治改造資金匱乏，推行規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大；五是房地產開發(fā)投資總量偏低，建設水平不高，缺少精品項目和品牌企業(yè)，與先進省市相比存在較大差距；六是房地產市場秩序有待進一步規(guī)范，違規(guī)開發(fā)、合同欺詐時有發(fā)生，開發(fā)項目配套建設不落實、公共設施設備產權不清等問題仍不同程度存在。
二、二○○五年住宅與房地產業(yè)重點工作
近年來，住宅與房地產業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已經成長為國民經濟的支柱產業(yè)，對促進經濟社會發(fā)展的重要作用日益突出，受到了各級政府的普遍關注。同時，住宅與房地產業(yè)又因與千家萬戶的日常生活和切身利益密切相關，而成為人民群眾關心的熱點和焦點。住宅與房地產業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，不僅關系到國民經濟的增長，也關系到黨中央提出的構建社會主義和諧社會奮斗目標的實現。
最近召開的全國人大十屆三次會議上，溫家寶總理在政府工作報告中有多處對房地產工作提出了要求：一是重點抑制房地產價格過快上漲；二是繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產市場；三是加快建立城鄉(xiāng)特殊困難群眾的社會救助體系，幫助他們解決包括住房在內的實際困難。這在以往是沒有過的，充分體現了國家對住宅與房地產業(yè)發(fā)展的重視和關注，也明確了當前住宅與房地產業(yè)的主要任務。2005年，全省住宅與房地產業(yè)工作的基本思路是：以鄧小平理論和三個代表重要思想為指導，以大力實施安康居住工程為重點，加大經濟適用住房、安置住房建設力度，推進廉租住房制度建設，突出解決中低收入家庭住房困難；加大調控力度，調整住房供應結構，完善住房供應體系，增加中低價位住房供應，抑制房地產價格過快上漲；嚴格控制拆遷規(guī)模，依法規(guī)范拆遷管理，著力解決拆遷信訪突出問題；深化住房制度改革，進一步活躍住房二級市場，規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理；整頓和規(guī)范房地產市場秩序，完善監(jiān)管機制，優(yōu)化市場環(huán)境，促進住宅與房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為推動全省經濟社會發(fā)展、構建社會主義和諧社會做出更大貢獻。
（一）精心組織實施安康居住工程，妥善解決中低收入家庭住房困難
實施安康居住工程，妥善解決城市中低收入家庭和被拆遷居民住房困難，是省委、省政府做出的一項重要決策，是落實“立黨為公、執(zhí)政為民”的具體體現，也是建設“平安山東”、構建和諧社會的重要組成部分，關系到我省經濟社會發(fā)展的大局。今年，是安康居住工程全面實施的第一年，抓好開局，對今后順利實施、確保目標實現至關重要。韓寓群省長在政府工作報告中明確要求，今年要開工建設600萬平方米經濟適用住房。在全省建設工作會議上，趙克志副省長進一步強調，建設600萬平方米經濟適用住房，是省政府向全省人民做出的承諾，要把這個任務分解到各個城市，確保完成。按省政府要求，這次會上省建設廳與各市安康居住工程牽頭部門簽訂了2005年目標責任書。各級建設、房管部門一定要從落實科學發(fā)展觀，貫徹“三個代表”重要思想、密切同人民群眾血肉聯系的高度，進一步提高認識，把實施安康居住工程作為當前住宅與房地產業(yè)第一位的工作任務，以經濟適用住房建設為重點，精心策劃，周密組織，積極推進，抓出實效。年底，省建設廳將組織對各市目標責任書完成情況進行考核，對成績突出的城市予以表彰。當前，要結合省建設廳《關于認真貫徹落實*山東省安康居住工程實施方案>的通知》的要求，做好以下工作：
一是認真搞好調查摸底。各地務必在今年上半年完成對中等、中低偏下和最低收入家庭以及無收入的特殊困難家庭的住房摸底工作，摸清各類家庭的戶數、人員結構、住房狀況等情況，并根據收入線劃分標準分類整理，建立檔案。以此為依據，科學編制安康居住工程實施規(guī)劃和年度計劃，使不同類型的住房供應保持合理比例。
二是確保省下達的經濟適用住房計劃開工建設。會前，省建設廳協(xié)調發(fā)改委、國土資源廳審批下達了各市2005年的經濟適用住房建設計劃。會后各地要認真抓好項目計劃協(xié)調落實，做到項目用地、建設單位、建設資金和優(yōu)惠政策“四落實”，盡快組織開工建設，確保全省年內開工建設600萬平方米經濟適用住房任務的完成。為進一步規(guī)范經濟適用住房的建設、銷售和上市交易，省建設廳起草了《山東省經濟適用住房管理辦法》，目前部門會簽已基本完成，將于近期提請省政府辦公廳審定印發(fā)。請各市也盡快結合當地實際制定實施細則，對當地經濟適用住房建設標準、購買對象、申請購買的程序等做出明確規(guī)定。
三是加大安置住房建設力度。在普通商品住房中，要優(yōu)先安排安置住房建設，切實加大中低價位、中小戶型安置住房建設力度。要把安置住房建設放在優(yōu)先位置，先建后拆，沒有安置房源不得實施拆遷。各地要根據城市住宅拆遷規(guī)模，合理確定安置住房建設計劃，解決好城市公益性項目、基礎設施項目、棚戶區(qū)和危舊房改造所需的安置用房，確保被拆遷居民得到妥善安置。今年，省建設廳將重點抓好幾個安置住房建設項目的試點，總結經驗、研究政策、推廣典型、指導全省工作。各地也都要抓1－2個試點，以點帶面，全面推進。
四是全面啟動廉租住房制度建設。各地要以發(fā)放租賃住房補貼為主，加快建立健全廉租住房保障，力爭用三年時間對符合政策的家庭全部保障到位。要按照財政預算安排為主的原則，測算出實施廉租住房制度需要財政解決的資金，列入城市財政預算，統(tǒng)籌安排。財政資金暫時不能到位的城市，要通過直管或自管公房租金核減的形式，先解決部分最低收入家庭的住房困難，確保廉租住房制度年內在17城市全面啟動。
五是實施舊住宅小區(qū)整治改造。煙臺市將舊住宅小區(qū)整治改造作為舊城區(qū)環(huán)境綜合整治的重要內容，積極籌措整治資金，切實加大改造力度，并對改造后的小區(qū)普遍實行了物業(yè)管理，得到了建設部和省委、省政府領導的高度評價。各地要結合實際，創(chuàng)造性地學習借鑒煙臺的經驗，將舊小區(qū)整治改造納入城市環(huán)境綜合整治，統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一安排，多渠道籌集資金，有計劃、有步驟地進行整治改造，逐步改善舊小區(qū)人居環(huán)境，完善使用功能，為實施規(guī)范的物業(yè)管理創(chuàng)造基礎條件。
（二）加強房地產開發(fā)管理，努力提高住宅建設和住宅產業(yè)現代化水平
要以認真宣傳貫徹新修訂的《山東省房地產開發(fā)經營管理條例》和新出臺的《山東省商品房銷售條例》為重點，著力抓好以下幾個方面的工作：
一是努力提高住宅建設質量和水平。在全省建立創(chuàng)建優(yōu)秀住宅小區(qū)的激勵機制，推動新建住宅小區(qū)高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平管理，推廣使用新技術、新工藝、新材料、新設備，引導開發(fā)企業(yè)增強創(chuàng)新意識和品牌意識，提升我省住宅建設總體水平，為居民創(chuàng)造更加舒適優(yōu)美的居住環(huán)境。通過創(chuàng)建活動，要使全省住宅小區(qū)規(guī)劃設計水平有明顯提高，基礎設施配套建設更加齊全，建筑節(jié)能率達到50％以上，住宅性能達到1A級標準以上。這項工作省建設廳還將在深入調查研究、廣泛征求意見的基礎上做出具體部署，請各地認真組織實施。
二是規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)資質管理。省建設廳近日修訂頒布了新的《山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》。為了規(guī)范房地產開發(fā)行為，凈化市場環(huán)境，新《規(guī)定》提高了開發(fā)市場的準入門檻，并把四級和暫定資質的管理權限下放給各設區(qū)城市。各市要嚴格按照《規(guī)定》明確的標準、權限開展資質審批，根據當地市場情況搞好總量控制，確保市場健康發(fā)展。省里將把主要精力從事前審批更多地轉向事后監(jiān)督，不定期進行抽查，發(fā)現問題將嚴肅處理，直至收回資質審批權。對原已取得開發(fā)資質、但達不到新標準要求的企業(yè)，要督促其抓緊完善條件，在現有資質證書有效期滿前一個月申請核發(fā)新的資質證書。如資質證書有效期滿后仍達不到新標準要求，應根據《規(guī)定》降低或取消其房地產開發(fā)資質。
三是積極發(fā)展節(jié)能省地型住宅。研究制定住宅產業(yè)化和節(jié)能省地型住宅的產業(yè)政策，完善工作推進機制，走規(guī)�；⒓苫�、集約化發(fā)展的路子，建立住宅產業(yè)現代化體系，構建節(jié)能省地型住宅產業(yè)結構。根據發(fā)展節(jié)能省地型住宅的需要，將涉及節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材的關鍵性能指標作為強制性要求，實行嚴格監(jiān)管。積極開展住宅性能認定工作，通過性能認定，積極推廣住宅通用部品和“四新技術”，鼓勵可再生、高性能、低材耗建筑材料應用，推行商品住宅一次性裝修到位，推進節(jié)能省地型住宅建設。
四是抓好康居示范工程建設。積極擴大康居示范工程項目覆蓋范圍，爭取每個設區(qū)城市確定1-2個國家康居示范項目，加強對康居示范工程的指導和監(jiān)管，確保工程質量，及時總結推廣成功經驗，發(fā)揮康居示范工程在推進住宅產業(yè)化方面的示范作用。
（三）切實做好房屋拆遷信訪案件集中處理，積極維護社會穩(wěn)定
目前，拆遷信訪突出問題集中處理工作已進入第二階段。要實現本階段確定的基本解決拆遷上訪歷史遺留問題及新拆遷不得引發(fā)新的上訪這兩個目標，還需要做大量艱苦細致的工作。各地在繼續(xù)做好拆遷信訪個案處理的同時，要特別把精力放到源頭治理上來，在建立長效機制上下功夫，努力實現拆遷管理工作的法制化、規(guī)范化。
一是繼續(xù)抓好拆遷信訪案件的集中處理。對2004年年底前的信訪案件，特別是中央交辦的案件，要按照規(guī)定的標準和程序，認真組織核查，切實做好息訴罷訪工作，力爭5月底前妥善解決；對今年新出現的信訪案件，要采取有效措施，解決在初信初訪階段，解決在當地，避免越級上訪、尤其是進京上訪案件產生；對已辦結的案件，要抓好處理方案落實，并定期進行回訪，及時發(fā)現新苗頭、新問題，防止案件反彈。
二是嚴格控制房屋拆遷規(guī)模。要正確處理發(fā)展和穩(wěn)定、新建和改造的關系，根據城市總體規(guī)劃和發(fā)展需要，合理確定拆遷規(guī)模，避免盲目大拆大建。要繼續(xù)執(zhí)行拆遷計劃審批備案制度，今年全省房屋拆遷規(guī)模要控制在1000萬平方米以內，其中，新審批拆遷規(guī)模不超過600萬平方米。不符合城市規(guī)劃、未納入拆遷計劃或補償資金不到位、安置方案不落實的項目，不得實施拆遷。對個別拆遷矛盾突出、上訪量居高不下的城市，除重點工程外，其他項目拆遷一律凍結。
三是規(guī)范拆遷管理和拆遷信訪工作。要嚴格按照《行政許可法》的要求，依法規(guī)范房屋拆遷管理部門機構及職責，繼續(xù)推行“四合法一到位”（拆遷項目合法、拆遷程序合法、拆遷主體合法、補償安置標準合法和補償安置資金到位），嚴把拆遷項目審批關。對不符合條件的，不予發(fā)放拆遷許可證，從源頭上減少拆遷糾紛。要健全拆遷公示和聽證制度，嚴格拆遷行政裁決程序，做到“陽光拆遷”。嚴禁野蠻拆遷、違規(guī)拆遷，嚴禁采取停水、停電、阻斷交通等手段，強迫被拆遷居民搬遷。各地要繼續(xù)堅持建設部提出的“八項原則”和我省推行的“五項制度”，建立健全工作機制，規(guī)范拆遷管理和拆遷信訪工作。
四是加強宣傳教育。各地要抓好國務院《信訪條例》的學習宣傳，依法處理信訪問題。要堅持解決實際問題與加強宣傳教育相結合，采取行之有效的辦法，向群眾宣傳拆遷有關法律法規(guī)和政策措施，教育和引導群眾自覺學法、用法、守法，依法維護自身合法權益，以理性、合法的方式反映自己的意見和訴求。
（四）進一步深化住房制度改革，切實落實住房貨幣化分配政策
一是繼續(xù)抓好住房貨幣化分配政策的落實。各地要加大欠發(fā)達地區(qū)及困難企業(yè)住房貨幣化分配政策的落實力度，指導尚未建立住房補貼制度的市、縣和企業(yè)，隨著經濟發(fā)展和財力增長，盡快按照國家和省有關規(guī)定發(fā)放住房補貼，擴大住房補貼覆蓋面，增強職工住房消費能力。
二是盡快兌現一次性住房資金補償。凡經房改部門審批確認做掛帳處理的職工一次性住房資金補償，各地應盡快兌現。有條件的市、縣和企業(yè)，要盡量一次性足額兌現；暫不具備條件的，要在職工離退休、換購住房或工作調動時給予解決。兌現一次性補償的資金，原則上由原產權單位從售房款中解決，不足部分可由當地政府統(tǒng)籌或企業(yè)自行解決。
三是加快個人住房置業(yè)擔保體系建設。各設區(qū)城市都要按照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的要求，成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經營、市場化運作。嚴格清理運作不規(guī)范及無擔保能力的擔保機構。要指導擔保機構建立健全財務管理和會計核算制度、風險控制制度、信息披露制度及風險補償機制，積極開拓融資渠道，及時補充擔保基金，吸收優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)資金及其他民間資金介入，支持個人住房消費。要特別加大對中低收入家庭住房貸款擔保力度，幫助困難群眾改善住房條件。
（五）整頓和規(guī)范房地產市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境
一是繼續(xù)查處房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。對非法占地、私下協(xié)議圈占使用集體土地、不按約定條件和期限開發(fā)利用土地以及抽逃注冊資本金、項目資金等行為，對未取得施工許可證擅自施工、擅自變更規(guī)劃內容的房地產開發(fā)建設項目，要依法予以嚴肅查處。要規(guī)范房地產開發(fā)項目管理,依法核發(fā)《房地產開發(fā)經營權證》，強化開發(fā)合同管理，確保房地產開發(fā)項目在保證質量的前提下，按期開工和交付使用。
二是進一步整頓房地產交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。要依法查處房地產開發(fā)企業(yè)在商品房面積計算中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。要加強對商品房買賣合同的監(jiān)管，依法查處合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權益。要嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為，有效遏制投機炒作。要加強商品房預售管理，對末取得預售許可證擅自預售商品房的，要責令停止并依法予以處罰。要會同工商部門加強對房地產廣告的監(jiān)管，依法查處違規(guī)發(fā)布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的行為。嚴格房地產中介市場準入制度，依法查處未取得資質證書擅自開展房地產評估、測繪業(yè)務的中介機構。規(guī)范房地產中介服務行為，依法查處發(fā)布虛假信息、違規(guī)收取傭金、與一方當事人串通損害另一方利益、根據委托人要求出具不實估價報告或面積測繪報告的行為。
三是加大物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為整治力度。嚴格實行物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度，未取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。物業(yè)管理企業(yè)不按照物業(yè)服務合同約定的內容和標準提供相應服務的，要依法承擔責任。任何部門、單位和物業(yè)管理企業(yè)均不得挪用物業(yè)共用部位和共用設施設備專項維修資金；挪用專項維修資金的，由房地產行政主管部門依法追回并予以處罰。對未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共用設施用途的，房地產行政主管部門應當責令其限期改正，并依法予以處罰。
四是完善房地產信用體系建設。進一步加快全省房地產信用檔案系統(tǒng)建設，完善網上公示制度，促進誠信制度建立。要將有關部門和執(zhí)法機構對房地產企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時載入檔案，并在網上公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒機制的作用，規(guī)范市場主體行為。
（六）進一步搞活住房二級市場，擴大住房消費
一是下大力氣搞活住房二級市場。繼續(xù)深入貫徹省政府魯政發(fā)[2002]22號文件，進一步完善有關政策，清理影響已購公有住房上市的政策性障礙，為住房二級市場發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。開展房地產市場收費清理檢查，嚴肅查處超標準或無標準收費行為，切實降低住房交易成本。
二是規(guī)范和強化權屬登記工作。按照建設部修訂后的《房屋權屬登記管理辦法》的有關規(guī)定，穩(wěn)步推進集體土地房屋的權屬登記工作，為集體土地房屋權利人核發(fā)全國統(tǒng)一的房屋權屬證書。繼續(xù)開展房地產交易與權屬登記規(guī)范化考核活動，積極推行交易、權屬管理一體化。房地產管理部門要切實轉變職能，改進工作作風，改善和規(guī)范房地產交易與權屬登記管理，為居民住房消費營造良好的環(huán)境。
三是強化預售資金監(jiān)管。在全省建立健全商品房預售資金監(jiān)管制度。預售主管部門在核發(fā)商品房預售許可證的同時，要在指定銀行為該房地產項目設立預售資金專戶，購房人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同后，將預售資金交入專戶，由銀行根據項目監(jiān)理單位出具的工程進度證明分批向開發(fā)企業(yè)撥付預售資金用于項目建設，切實保證預售資金安全，防止爛尾工程產生，更好地維護購房人權益。
（七）建立健全市場化機制，進一步規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理
一是加強物業(yè)管理法制建設。貫徹落實國務院《物業(yè)管理條例》，提請省政府出臺《山東省物業(yè)管理辦法》，對國務院《物業(yè)管理條例》授權由省里確定的物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主投票權數等事宜加以明確，規(guī)范物業(yè)管理市場主體的權利和義務，解決部門職責不清、建管脫節(jié)等問題，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展提供法律保證。
二是健全物業(yè)管理市場機制。加快房管所、物業(yè)管理企業(yè)轉制的步伐，使其盡快成為獨立核算、自主經營、自負盈虧的法人主體。大力推行物業(yè)管理招投標，鼓勵業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)通過招投標進行雙向選擇，營造公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，培育一批機制新、效益好、規(guī)模大、信譽佳的品牌企業(yè)，提高物業(yè)管理行業(yè)的總體水平。主管部門要加強對物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)管，保證招投標的客觀公正，依法維護招投標當事人的合法權益。
三是完善住房專項維修資金制度。要按照業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，以商品住宅和已售公房為重點，加快建立和完善住房專項維修資金制度，規(guī)范維修資金的歸集、管理、使用和監(jiān)管工作，切實收好、管好、用好這筆資金。
四是全面提升行業(yè)服務水平。組織開展多層次的物業(yè)管理培訓，物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理處主任及關鍵崗位和一線員工要做到持證上崗，提高管理水平和操作技能。積極引入管理顧問、管理軟件、智能化管理系統(tǒng)等科學管理手段，提高物業(yè)管理技術含量和物業(yè)企業(yè)管理水平。
（八）加強房地產市場形勢分析，引導住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展
去年以來，為防止經濟過快增長，國家加大了宏觀調控力度，陸續(xù)出臺了一系列相關的政策措施。具體到房地產方面，包括增加開發(fā)項目資本金、提高開發(fā)和消費貸款條件及利率等。這些政策措施對房地產市場的影響，有些已經顯現，有些將逐步顯現。正確評價這些政策措施對住宅與房地產業(yè)的影響，準確把握房地產市場走勢，是有效實施宏觀調控，引導住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提。各級主管部門都應當進一步加強房地產市場形勢分析，加快建立房地產市場預警預報體系，增強市場分析的準確性和前瞻性，為科學決策、正確實施市場調控提供可靠依據。要特別重視統(tǒng)計工作在房地產市場分析中的基礎性作用，整合相關統(tǒng)計資源，改進統(tǒng)計工作方法，提高統(tǒng)計工作效率，確保統(tǒng)計數據的準確和及時，使分析決策建立在可靠的信息基礎之上。
三、二○○五年住房公積金管理重點工作2005年全省住房公積金管理工作總的思路是：繼續(xù)深入貫徹落實國務院《住房公積金管理條例》和《關于進一步加強住房公積金管理的通知》精神，順利完成機構調整，健全決策體制，完善監(jiān)管機制，加大歸集力度，提高使用效率，加強風險控制，實現保值增值，進一步規(guī)范和強化住房公積金管理，努力把管理工作提高到一個新水平。
（一）扎扎實實地做好機構調整掃尾工作
住房公積金管理機構的調整工作，國家和省里要求2002年底前完成，建設部、省建設廳為此專門到調整工作緩慢的淄博、德州等市做過督促落實。但至今仍有個別城市沒有完成，還有的城市機構調整不徹底、不規(guī)范，這說明領導重視不夠，工作還沒有做到位。省建設廳將會同有關部門，按照《條例》和《通知》要求，加強對各住房公積金管理中心的監(jiān)督指導，特別是加強對機構調整不到位的城市的督促檢查。要求住房公積金管理機構調整不徹底、不規(guī)范以及沒有按照規(guī)定垂直上劃的城市，今年6月底前調整工作必須全部完成。省建設廳將就機構調整情況向省政府和趙省長作專題匯報。
（二）強化住房公積金歸集工作力度
采取切實措施，使所有應繳單位建立住房公積金制度，做到應建盡建、應繳盡繳，擴大住房公積金覆蓋面。要力求在住房公積金管理的薄弱環(huán)節(jié)進行突破，加強目標責任考核，重點指導沒有完全實行住房公積金制度的菏澤、德州等市加快推行這一制度。要重點做好城鎮(zhèn)個體民營企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)及各類社會團體在職職工的住房公積金繳存工作。加強執(zhí)法力度，對不辦理住房公積金繳存登記、不正常開設住房公積金賬戶、逾期不繳或者欠繳的單位，要依法責令限期辦理。這一方面，濟南、青島兩市做的比較好，濟南住房公積金管理中心為加大繳存力度，經市住房公積金管理委員會同意并報市政府法制辦備案，實施了《濟南市住房公積金行政處罰程序暫行規(guī)定》，對進一步加強住房公積金管理，規(guī)范住房公積金行政執(zhí)法，維護住房公積金管理工作的嚴肅性和公正性發(fā)揮了積極作用。要按照建設部、財政部、中國人民銀行《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（建金管[2005]5號）的要求，合理確定住房公積金繳存比例。結合我省實際，我們提出，單位和職工住房公積金繳存比例不應高于15％，繳存基數不應超過上一年度職工月平均工資的3倍，這個規(guī)定各市要嚴格執(zhí)行。各市調整繳存基數、確定繳存比例要按照國務院《住房公積金管理條例》規(guī)定的程序報省政府批準，不得越權自行審批。
（三）防范住房公積金管理工作風險
存在擠占、挪用住房公積金和逾期貸款問題的城市要抓緊摸清底數。在此基礎上，有針對性地采取行政、經濟、法律等手段，加大清理回收力度，盡快收回全部資金，防止借住房公積金管理機構調整之機逃避債務、回避責任，確保住房公積金的安全。對因違規(guī)使用住房公積金而造成損失的，要依法追究直接責任人及有關領導的責任；構成犯罪的，要依法追究刑事責任。同時，住房公積金管理中心要進一步提高風險防范意識，建立風險控制機制，加強貸款風險管理，盡量減少逾期貸款。建設部去年通報了我省滕州市擠占、挪用6848萬元住房公積金的事件，對我們的震動很大。從目前棗莊市移交過程中暴露出來的問題來看，全市擠占、挪用公積金達到1.2億元，數額很大，產生的風險也比較大。這類問題，其他城市垂直上劃過程中也有可能會遇到。各市必須嚴肅認真地對待清理回收工作，不僅要有制度、有手段、有措施，還要有責任。這項工作將作為對各中心年度考核的一項重要指標。
（四）積極發(fā)展個人住房公積金貸款業(yè)務
住房公積金個人貸款是我省住房公積金管理工作的薄弱環(huán)節(jié)。到2004年底，我省住房公積金個人貸款使用率僅為25，低于全國平均水平20個百分點。為提高公積金貸款使用率，加強對住房消費的支持，省建設廳將會同財政廳、人民銀行濟南分行研究制定具體辦法，在防范風險的基礎上，簡化手續(xù)，縮短時限，清理各種不合理收費，實行“一站式”服務，積極發(fā)展個人住房公積金貸款業(yè)務。各市也要結合實際，采取有力措施，提高住房公積金個人貸款使用率，加大對住房消費的支持力度，實現住房公積金的保值增值。
（五）切實加大行政監(jiān)督力度
省建設廳將提請省政府出臺《山東省*住房公積金管理條例>實施細則》，并會同有關部門研究制定《山東省住房公積金管理工作考核辦法》，加強對住房公積金管理機構的考核和行政監(jiān)督，促進管理水平的提高。省建設廳將會同財政、人民銀行、監(jiān)察、審計等部門，對各管理中心進行定期檢查考核，及時發(fā)現糾正存在的問題，重點查處擠占、挪用住房公積金的違法案件。各市要按照《全國住房公積金監(jiān)督管理信息系統(tǒng)技術實施方案》的要求，進一步加快監(jiān)督管理信息系統(tǒng)建設。目前，濟南、青島、東營、威海4市已與省監(jiān)管系統(tǒng)實現聯通。今年10月底前，其他城市要確保實現與省監(jiān)管系統(tǒng)的對接，運用信息技術提高監(jiān)督管理水平。
同志們，今年的住宅與房地產和住房公積金管理工作任務非常繁重。讓我們以保持共產黨員先進性教育活動為動力，以“三個代表”重要思想為指導，振奮精神，改革創(chuàng)新，開拓進取，努力促進我省住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為促進全省經濟社會發(fā)展做出新貢獻！
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