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中國房地產(chǎn)金融及政策取向
中國房地產(chǎn)金融及政策取向
非常高興參加江西省土地學(xué)會(huì)和金融學(xué)會(huì)組織的“江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇”。我想就“中國房地產(chǎn)金融及政策取向”談一談我個(gè)人的看法。我的演講分三個(gè)部分：第一部分簡(jiǎn)要介紹一下當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，分析我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題；第二部分圍繞如何為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持，分析發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的思路、方法和途徑；第三部分談一談?dòng)嘘P(guān)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控問題。一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的回顧和分析
（一）近年來我國房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速
改革開放以來，隨著國家住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，得到了非�？焖俚陌l(fā)展。特別是1998年以來，金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面支持。目前，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：
一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)的信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。在個(gè)人消費(fèi)貸款中，個(gè)人住房貸款的占比高達(dá)75－97。
二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度。1998年至2003年，金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款年均增長(zhǎng)14.62，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款年均增長(zhǎng)29.43，全部房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款）年均增長(zhǎng)44.35。由此可見，房地產(chǎn)貸款的年均增長(zhǎng)速度大大超過同期其它貸款。
三是房地產(chǎn)信托融資發(fā)展較快，成為近期最為活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國信托業(yè)經(jīng)過清理整頓后，再次步入了快速發(fā)展的軌道，尤其引人注目的是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。2002年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。2003年房地產(chǎn)信托繼續(xù)以較高的速度增長(zhǎng)，全國房地產(chǎn)信托項(xiàng)目籌集資金超過50億元，比2002年翻了一番還多。
四是長(zhǎng)期低利率政策促進(jìn)了資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。自1996年以來，我國連續(xù)８次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機(jī)構(gòu)一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行。低利率政策不僅減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地提高了利潤(rùn)，而且還增強(qiáng)了居民的購房能力，推動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。經(jīng)回歸分析，利率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，同期國房景氣指數(shù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
（二）我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善
我們必須看到，和發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對(duì)困難。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項(xiàng)目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，這不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的手段，而且也為市場(chǎng)投資者提供了多元化的金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。此外，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐，已經(jīng)形成了比較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，通常包括完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、功能和監(jiān)督管理框架。相比而言，我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
一是房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。
第二，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，為了競(jìng)爭(zhēng)客戶，有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快。再如，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保項(xiàng)目盲目樂觀，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)，我國
個(gè)人住房消費(fèi)信貸的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)不可小視。我國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近三年才發(fā)展起來的，基數(shù)較小且發(fā)展較快，加之個(gè)人住房貸款期限很長(zhǎng)，一些問題容易被掩蓋和忽視。再者，我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)借款人的資信狀況和還款行為進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控。
二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機(jī)構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價(jià)證券發(fā)行還非常有限。近兩年來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至2003年底，70多家房地產(chǎn)上市公司總市值約1500億元，但房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足�？傮w上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、抵押貸款證券化等其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，目前尚處于討論或者試點(diǎn)階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成熟。
第三，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的中介服務(wù)體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場(chǎng)化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏良好的信用環(huán)境，企業(yè)的信用意識(shí)淡薄。這些都不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。
第四，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)（即按揭貸款市場(chǎng)）上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長(zhǎng)，需要建立一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))來提高其流動(dòng)性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。而且也正是因?yàn)闆]有一個(gè)協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險(xiǎn)管理的市場(chǎng)功能。
三是對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。總體上說，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在我國還是一個(gè)新興的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索和總結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對(duì)外開放，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，也在客觀上使得對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控難度加大。
二、加快發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持
（一）鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)融資。通過股票市場(chǎng)籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，從1972年上市時(shí)的一個(gè)多億到2003年時(shí)已經(jīng)達(dá)到1300多億的凈資產(chǎn)，成為國際性的房地產(chǎn)企業(yè)。但考慮到我國的實(shí)際情況和《證券法》的相關(guān)規(guī)定，目前我國應(yīng)鼓勵(lì)真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商通過上市融資。此外，針對(duì)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵(lì)滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二板市場(chǎng)上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。現(xiàn)有的《公司法》對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有股份有限公司、國有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金和擔(dān)保條件等都有嚴(yán)格限制。此外，我國債券市場(chǎng)規(guī)模較小，利率風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開發(fā)項(xiàng)目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。作為債券市場(chǎng)的一種創(chuàng)新形式，表外房地產(chǎn)項(xiàng)目（以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）有較大區(qū)別，風(fēng)險(xiǎn)不同，會(huì)計(jì)處理也不同。因此，在相關(guān)法律規(guī)定上，也應(yīng)該做出明確的區(qū)別。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。因此，在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，要通過完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)。
第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國有關(guān)住房貸款證券化的討論主要以建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門的運(yùn)作機(jī)構(gòu)？這可以根據(jù)我國的國情作進(jìn)一步的探討，但應(yīng)該積極嘗試，不能總是停留在理論爭(zhēng)論上。
（二）加快完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展
第一，要形成有規(guī)模、多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)。一方面，有一定規(guī)模的一級(jí)市場(chǎng)，不僅能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供充足的資金來源，而且也可以為建立和發(fā)展二級(jí)金融市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。美國的住房抵押貸款證券化產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，而商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)始于90年代早期。但早在20世紀(jì)70年代初期，在開展住房抵押貸款證券化以前，美國住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)已達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有利于形成競(jìng)爭(zhēng)性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，主要由儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資基金等構(gòu)成。因此，在我國目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大資金來源、拓展房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的有效途徑、時(shí)機(jī)和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設(shè)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多市場(chǎng)投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國，經(jīng)過美國聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且，由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。
（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng)，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔(dān)保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。一是要積極研究其他金融機(jī)構(gòu)（如保險(xiǎn)公司、投資基金等）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可行性。二是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)體系。除現(xiàn)有少量的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)。
（四）積極培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持服務(wù)體系
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，社會(huì)分工將日趨細(xì)化，而金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展并能夠贏得主動(dòng)，離不開一套完善、高效的支持系統(tǒng)。當(dāng)前，亟待解決的是信息支持系統(tǒng)，因?yàn)槊鎸?duì)如此復(fù)雜多變的市場(chǎng)，企圖靠一家或幾家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的，就成本而言也是十分不經(jīng)濟(jì)的。因此，有關(guān)各方要積極主動(dòng)地營造一個(gè)良好的政策和法律環(huán)境，培育和發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作、能夠適應(yīng)現(xiàn)代金融運(yùn)行要求的專業(yè)化市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。
具體而言，一是要通過市場(chǎng)機(jī)制培育和發(fā)展一批有相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)和項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)和專業(yè)化工程項(xiàng)目咨詢等。二是政府有關(guān)部門也要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的要求，建立和完善有關(guān)的咨詢、評(píng)估和服務(wù)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理和發(fā)布等方面為市場(chǎng)提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務(wù)。只有充分發(fā)揮、積極利用這些專業(yè)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)信息挖掘和市場(chǎng)約束機(jī)制建設(shè)中的獨(dú)立性和專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，才能有效地提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)自身在從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制能力。三是要加快建立房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化進(jìn)程。
三、加強(qiáng)政策調(diào)控和引導(dǎo)，完善立法，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為
在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。借鑒八十年代初我國信貸較高地集中于加工工業(yè)（如冰箱、彩電、洗衣機(jī)等），以及九十年代初集中于房地產(chǎn)（如海南和北海的房地產(chǎn)泡沫）所產(chǎn)生的大量不良貸款等歷史教訓(xùn)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時(shí)引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時(shí)要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范。
（二）要制定相應(yīng)的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
首先，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。其次，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的公共服務(wù)體系。要加快建設(shè)個(gè)人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育
我國房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。因此應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前條件下，可考慮設(shè)立專門的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。
（四）要盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，為市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障
目前，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)還很不健全。主要表現(xiàn)在：一是立法層次不高，《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等法律有關(guān)房地產(chǎn)金融的配套法規(guī)不完備，目前尚以一些行政規(guī)章作為補(bǔ)充，法律效力低。二是相關(guān)的法律法規(guī)比較分散，系統(tǒng)性差。三是一些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件，需要進(jìn)行調(diào)整和修訂。四是部分法律條款內(nèi)容抽象，缺乏可操作性。因此，應(yīng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律法規(guī)的制定和完善。首先要加強(qiáng)對(duì)國外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的研究和借鑒。其次要加快對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)進(jìn)行全面的清理，按照市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)要求對(duì)有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充。三是對(duì)于具備條件，或者市場(chǎng)發(fā)展活躍、要求迫切的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺(tái)。例如，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金的法律法規(guī)應(yīng)盡快出臺(tái)，為房地產(chǎn)基金提供法律依據(jù)。
（五）密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
國際經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和金融資產(chǎn)質(zhì)量、金融市場(chǎng)穩(wěn)定密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)震蕩，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，中央銀行有必要密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，通過貨幣政策、信貸政策等手段，調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
各位來賓，女士們、先生們：我國正處在新型工業(yè)化、城市化和全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史階段，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)金融具有十分廣闊的發(fā)展前景，希望房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)相互合作、共謀發(fā)展，為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出新的更大的貢獻(xiàn)。
（本文根據(jù)6月26日中國人民銀行劉廷煥副行長(zhǎng)在“江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇”上的發(fā)言整理）
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